この記事は、不動産を売却しようとする売主向けに書かれた実務ガイドです。
物件状況報告書（告知書・物件状況確認書）の役割や誰がどのタイミングで記載するべきか、記載すべき具体項目や書き方の例、記載漏れや特約のリスクまでを網羅的に解説します。
民法改正による契約不適合責任と従来の瑕疵担保責任の違い、交付しない特約の実務的な効力、インスペクションの活用法、買主に安心感を与える説明方法まで、記載例を交えて具体的に説明します。実務で迷わないための参考にしてください。

物件状況報告書とは？告知書・物件状況確認書の違いと目的

物件状況報告書は、売主が売却対象の不動産の現状や過去の不具合、修繕履歴などを買主に書面で説明するための書類です。

書式名が『物件状況報告書』『告知書』『物件状況確認書』などと呼ばれ、書類の名称は違っても、その目的は同じです。物件状況報告書では、売主が知っている事項を買主に開示することが求められます。目的は買主に重要な情報を提供し、後日の紛争を防止することにありますので、正確かつ誠実な記載が不可欠です。
国土交通省のガイドラインや業界の標準様式を利用すると記載漏れを防ぎやすいです。不動産仲介業者は書式の案内や記入補助を行いますが、記載責任は原則として売主にある点を理解しておく必要があります。

物件状況報告書、物件状況確認書(告知書)とは何か

物件状況報告書・物件状況確認書・告知書は書類の名称が異なるだけで、売買契約に先立ち売主が物件の状態を買主に説明するための書面です。売買契約の際に、重要事項説明書に添付することが求められます。
具体的には、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合、過去の補修履歴や増改築履歴、境界に関する事項などが含まれます。
法的に厳密なフォーマットは定められていないものの、国交省や業界団体の雛形に沿うことで必要項目の網羅性を確保できます。
売主の告知義務は情報の透明化を図るもので、虚偽や隠蔽があると民事上の責任を問われる可能性があります。

告知書と瑕疵担保責任・契約不適合責任の関係（民法改正の影響）

従来（民法改正以前）は瑕疵担保責任という概念で売主の責任が規定されていましたが、民法改正により『契約不適合責任』（けいやくふてきごうせきにん）へと整理され、売買契約で約した品質や説明した事項に合致しない場合の責任が明確化されました。
告知書に記載された事項は契約内容の一部として扱われ得るため、告知に反する事実が判明すれば買主は修補、代金減額、契約解除、損害賠償などを請求できる可能性が高くなっています。
つまり、告知書の記載は単なる情報提供に留まらず、契約上の重要な位置づけを持つため、正確かつ具体的な記載が法的リスクの低減につながります。

既存住宅・中古マンション・土地での役割と買主の期待

既存住宅や中古マンション、土地それぞれで買主が知りたい情報は異なります。
住宅では構造上の欠陥や雨漏り、設備の劣化や補修履歴を重視します。
マンションでは共有部分の管理状態や過去の修繕履歴、修繕積立金の状況、専有部の不具合も重要です。
土地では土壌汚染履歴、埋設物、地盤や境界問題が注目されます。
物件状況報告書は買主が現場で確認できない履歴情報や過去事象の説明手段になるため、買主はこれを頼りにインスペクションや契約条件を検討します。
売主は買主の期待に応える情報を網羅的に提示することで信頼を獲得できます。

誰が書く？売主の義務と不動産会社・担当者の立場

物件状況報告書の記載責任は基本的に売主にあります。
売主本人が知っている事実を正確に記載する義務があり、仲介会社や担当者は記載の補助、書式提供、説明のサポートを行いますが、最終的な記載内容の真偽についての責任は売主に残ります。
仲介業者は宅建業法上、重要事項説明や契約書面の交付義務も負っているため、売主が書いた告知書の内容を買主に正しく伝える役割を果たします。
売主は代理人に記載を委任する場合でも、伝えた事実が正しいかを確認する責任があります。

売主が告知する責任はいつから発生するか（販売開始前〜契約時）

売主の告知義務は販売活動を始める段階から意識すべきです。
具体的には媒体掲載や内覧時の説明、重要事項説明、契約締結時の書面交付に至る流れで、買主に誤解を与えないために早期に正確な情報を提示することが望まれます。
販売前の段階で重大な欠陥を把握している場合、広告や媒介での説明時点でそれを開示したほうがトラブルを防げます。
契約締結時には物件状況報告書を交付して正式に告知するのが一般的で、買主はその内容を基に最終判断を行います。

交付しない特約や書かない選択は可能か？法律上の判断とリスク

交付しない特約や売主が告知を一切行わない選択は原則として推奨されません。
契約で明示的に『告知不要』『免責』と特約を設けても、民法上の契約不適合責任を全面的に免れることは難しいです。特に売主が知っていた重要事項を故意に隠した場合には無効と判断される可能性があります。
裁判実務では故意・過失の程度や買主への説明の有無が重視され、虚偽や重大な記載漏れがあれば損害賠償や契約解除を命じられるケースもあります。
したがって、特約を設ける場合でもリスク説明と慎重な記載が必要です。

記載すべき項目と具体的な記入例（雨漏り・過去修繕・履歴）

物件状況報告書に記載すべき項目は多岐にわたります。

たとえば、

構造、

基礎、

屋根、

外壁、

雨漏り歴、

シロアリ被害、

給排水、

電気設備、

給湯器や暖房の状態、

過去の増改築や補修工事の有無と実施年月、

契約関係や境界、

土壌汚染や地下埋設物、

賃貸状況、

借地権、

近隣との決め事など、

が含まれます。
これらを網羅的に確認し、事実関係と修繕履歴を正確に記載することで買主の判断材料を提供できます。
インスペクションの結果を添付することも推奨され、調査中や不明な点はその旨を明記しておけば後の争いを減らせます。

必須項目一覧：構造・設備・雨漏り・シロアリ・過去工事・土地履歴

代表的な必須項目を一覧化すると、買主にとって重要な情報を漏れなく伝えられます。
以下のリストは実務で頻出する項目を厳選したものですので、売主はこれを基に詳細に記載してください。

• 建物の築年数と構造（木造・鉄骨・RCなど）
• 基礎・屋根・外壁の不具合の有無と発見時期
• 雨漏りの履歴と対応内容
• シロアリの被害履歴と防蟻処理の種類・実施時期
• 給排水・給湯・電気設備の不具合と改修履歴
• 過去の増改築や補修工事の内容・施工業者・時期
• 土地の境界確定状況、埋設物や土壌汚染の有無
• 賃貸中や共有持分、借地権の有無
• 災害履歴（床上浸水・土砂災害等）

記入例（記入の書き方）：よくあるケースと具体表現

記入例は端的で具体的な表現を用いることが重要です。
たとえば、日付や業者名、補修の範囲を明記するようにし、『不明』や『調査中』は曖昧さを残すため最小限にしましょう。
以下の例文は実務で使いやすい表現例です。

• 雨漏りの記載例：北側ベランダ下の天井に染みあり。2020年7月に屋根防水の補修を実施。施工業者：○○建装。現在は漏水確認なし。
• シロアリの記載例：2018年に薬剤処理を実施。被害箇所は床下の一部で補強済み。施工証明書あり。
• 給湯器の記載例：2015年設置、2023年に点検で熱交換器に劣化ありと指摘。使用に支障なしだが交換の可能性あり。
• 増改築の記載例：2010年に2階を増築、増築部分は建築確認済み。図面と工事請負書あり。

不明・調査中の箇所の書き方とインスペクション活用法

調査中や不明な箇所は『現時点で不明のため調査中』と明記し、いつまでに調査を終える予定か、インスペクションを行うかどうかを記載すると信頼性が上がります。
インスペクションを実施した場合は報告書を添付し、所見や写真を付けることで買主はより安心して検討できます。
売主が自費で実施した検査報告を提示することで価格交渉を有利に進められる場合もあります。
ただし、インスペクションでも発見されない欠陥はあり得る旨も説明しておくことが重要です。

記載漏れが招くトラブル：減額・追完請求・契約解除の可能性

重要事実の記載漏れや虚偽記載が発覚すると、買主は民法に基づき代金減額請求、追完（修補）請求、損害賠償請求、最終的には契約解除を求めることができます。
特に故意の隠蔽や重大な欠陥の未申告は裁判で不利になりやすく、過去の判例でも売主に損害賠償や解除が認められた事例があります。
早期に誠実に告知し、問題点を明示したうえで必要な補修や説明を行うことがトラブルを未然に防ぐ最善策です。

書式選びのポイント：中古住宅・マンション・土地ごとの違い

書式は物件種別ごとに求められる情報が異なるため、用途に合った雛形を選ぶことが重要です。不動産会社が仲介に入っている場合は、物件にあった書式を不動産会社が選んでくれるので、安心です。

…例えば、

中古戸建ての場合は、構造・設備・補修履歴を詳細に、

マンションの場合は、管理組合の情報や修繕履歴、専有部の状態を重点的に、

土地の場合は、境界や埋設物・土壌に関する履歴を重視します。

交付しない特約・免責は可能か？瑕疵担保責任と契約不適合責任の実務

売買契約において『告知書を交付しない』や『現状有姿での引渡し』などの特約を付すこと自体は実務上行われますが、これがすべての責任を免れるわけではありません。
契約不適合責任の導入により、売主が告知した事項や契約で合意した品質に反する場合の救済が買主に与えられている点は変わりません。
特約で免責を試みる際は、その特約がどの範囲を対象にし、買主がどの程度それを理解して承諾したかが評価されます。
結果として一方的な免責は裁判で無効とされるリスクがあるため、実務では限定的・具体的な免責条項と十分な説明が重要となります。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い（民法改正の解説）

瑕疵担保責任は旧法上の概念で、目的物に隠れた瑕疵がある場合に売主が負う責任を指していました。
民法改正により契約不適合責任に整理され、売買契約で合意した品質や説明内容に合致しない場合、買主は修補・代金減額・解除・損害賠償を選択できる仕組みが明確に規定されました。
重要なのは、告知書に記載された事項が契約内容の一部とみなされ得る点で、記載内容の正確性がますます重要になっています。
以下の表で旧制度と新制度のポイントを比較します。

	旧：瑕疵担保責任	新：契約不適合責任
対象	主に隠れた瑕疵	契約で定めた品質や表示に合致しない全般
買主の選択肢	修補・損害賠償等	修補・代金減額・解除・損害賠償の選択が明確化
特約による制限	一定範囲で可能	重要な事項の隠匿等は原則無効とされる可能性

交付しない・告知を限定する特約の法的効力と裁判実務

裁判実務では、免責特約や告知の限定はその合理性と当事者間の合意の明確さ、そして買主の理解度に基づいて有効性が判断されます。
重要な事実を売主が知っていながら故意に示さなかった場合や、特約が一方的に売主の利益のみを保護するものであれば無効となる可能性が高いです。
実際の判例では、重大な欠陥の未開示が認められた事例で売主に損害賠償や解除が認められるケースが存在します。不動産売却の際は売主としての説明責任を果たすことが重要です。

作成から引渡しまでのチェックリストと買主への説明ポイント

物件状況報告書の作成から引渡しまでの流れは、販売開始前の情報整理、内覧時の説明、契約締結時の書面交付、引渡し前の最終確認というステップに分かれます。
各段階で必要な書類と説明ポイントを整理しておくことで、買主との信頼関係を築き、紛争リスクを低減できます。
以下のサブセクションで作成タイミングや売主向けチェックリスト、買主への説明方法を具体的に示しますので、実務に合わせて活用してください。

作成タイミングと必要期間：販売開始〜契約締結〜引渡しまで

物件状況報告書は販売開始前の段階でドラフトを準備し、内覧や広告で明示すべき事項を整理しておくと、不動産売却の手続きがスムーズに進みます。
インスペクションを行う場合は調査に数日から数週間かかることがあり、修繕が必要なら工期も見込む必要があります。
契約締結時には最終版を交付し、引渡し直前に状態が変化していないかを再確認しておくのが実務上の基本です。
タイムラインを事前に設定し、関係者（仲介業者・工事業者・買主）と共有することが重要です。

売主向けチェックリスト：必ず記入・確認すべき項目と書類（インスペクションを含む）

売主が物件状況報告書作成時に確認すべき項目と必要書類は多岐にわたります。
以下のチェックリストを活用して漏れを防ぎ、必要に応じて証拠書類を添付してください。

• 建築確認済証・検査済証の有無を確認
• 過去の修繕・増改築の請負契約書・領収書の収集
• 給湯器・設備の取扱説明書と点検履歴の整理
• 雨漏りやシロアリの対応履歴と施工証明書の添付
• インスペクション報告書や住宅診断書の取得と添付
• 境界確認図・地積測量図の用意
• マンションの場合は管理規約・修繕積立金の状況確認
• 土壌汚染や埋設物に関する調査があれば報告書を添付

買主に安心を与える説明方法とトラブル回避の具体手順

買主に安心感を与えるためには、書面だけでなく現地での説明、写真や図面の提示、インスペクション報告書の共有が有効です。
問題点は隠さずに提示し、補修の予定や見積もりを示すことで誠実性を示せます。

この記事でつかわれている専門用語の解説

この記事内で使用している専門用語は、実務で混乱が起きやすいものを中心にわかりやすく定義しました。
用語の意味を事前に確認しておくことで、書面作成時や不動産仲介業者とのやり取りがスムーズになります。
以下に主要語を整理しています。

• 物件状況報告書（告知書・物件状況確認書）：売主が物件の現況や過去の不具合を買主に書面で示す書類
• 瑕疵担保責任：旧民法上の概念で、隠れた瑕疵に対する売主の責任を指す用語
• 契約不適合責任：民法改正後の概念で、契約で定めた品質・表示に合致しない場合の売主の責任
• インスペクション（住宅診断）：第三者が物件の劣化や不具合を調査する検査
• 現状有姿：売主が現状のままの引渡しを求める特約だが、重要事項の未開示を免れるわけではない
• 追完請求（修補請求）：買主が不具合の修補を求める法的手段

まとめ　物件状況報告書は、売主にとっても、買主にとっても重要な書類

鳥取市の不動産会社有限会社不動鳥取は、売買契約の際に、物件状況報告書を記入することをオススメしています。

不動鳥取で不動産売買の仲介をさせて頂く際は、売主の方に物件状況報告書をご記入いただくように、お渡ししております。

物件状況報告書は、不動産を売却される方にも、不動産を購入される方にも、安心して不動産取引をして頂くために非常に重要な書類です。

鳥取の不動産の売却を検討中の方は、この記事を執筆している有限会社不動鳥取にぜひご相談ください。

インターネットでも24時間相談予約を受け付けています。

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