不動産の売却は、不動産会社に一任すれば売却を進めることができますが、売主自身がポイントを押さえておくことも大切です。

ここでは、不動産売却の流れをざっくり理解したあとは、仕組みを解説するとともに、よりスムーズで有利に売却するためのノウハウや税制について説明します。

不動産売却の販売方法は？～大きく分けて2種類～

不動産売却の方法には、大きく分けて、仲介と買取の2種類があります。

仲介

仲介とは、不動産会社に販売活動をしてもらい、買主を探してもらう方法でです。個人の不動産売却では買取よりも仲介の方が一般的で、買取よりも高く売却できる可能性が高いです。一方、デメリットは、引渡しまでに時間がかかり、買取にくらべ、換金までの期間が長い可能性が高いことです。なお、必要な仲介手数料は、売買価格によって異なります。（仲介の際に結ぶ「媒介契約」の種類について知りたい場合はこちらの記事へ。）

買取

買取とは、買主を探すのではなく、不動産会社に直接不動産を買ってもらう方法です。メリットは、引渡しまでの期間が短く、短い期間で換金できる可能性が高いことです。デメリットは仲介に比べると売却価格が2割から5割程度低い傾向があります。なお、買取の場合は、仲介手数料は不要です。

リースバック

買取のバリエーションとして、リースバック（ハウス・リースバックともいいます。）があります。あなたの所有している不動産を買取してもらった後も、その不動産に賃料を払って住み続ける方法です。メリットは、引渡しまでの期間が短く、短い期間で現金化できる可能性が高く、そのまま住み続けられるので引越ししないでよいことです。デメリットとして、仲介よりリースバックの方が安い価格になりやすい傾向があること、毎月の家賃の支払いが必要になること、購入者が決めた賃貸借のルールに従わなかった場合、契約解除され住み続けられなくなる場合があることなどがあります。

仲介買取リースバックなどについて売却の方法について相談をしたい場合は、不動鳥取まで

不動産の売却を検討中のあなたの要望に合わせて、その方法がより良い方法なのか、メリット・デメリットも含めて、説明をしてもらえる不動産会社と契約することが大切です。不動鳥取は相談無料です。相談予約はこちら。

不動産売却には費用や税金がかかる？

不動産を売却すると、売却益が得られます。その一方で、売却するために、費用がかかります。また、売却益に対して、税金を納めなければなりません。

あなたが不動産を売却するときに、どのような費用や税金が必要なのか、事前に知ってくことは非常に重要なことです。

どのような時期に、どのような費用の支払いや納税があるのか、どれくらいの金額なのかを知っておくことで、あわてず、売却手続きを進めることができ、また、ムダな支払いを避けられる可能性があります。

では、具体的に、費用や税金についてみていきましょう。

仲介手数料（手数料）

仲介手数料とは…、物件の売買契約が成立した際、売主であるあなたが不動産会社に支払う成功報酬のことです。

仲介手数料の額は、売買金額により異なります。 （仲介手数料の計算方法をくわしく知りたいかたはこちらの記事へ。）

 

所得税（譲渡所得税）・住民税の納税時期

不動産を売却して、儲けが出た場合、その儲かった金額に対して、譲渡所得税と住民税がかかります。

①譲渡所得税の納税時期は？

納税時期譲渡所得税は、不動産を譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日（曜日により異なる場合があります。）までに確定申告を行い、納税します。

②住民税の納税時期は？

住民税は、不動産売却をした翌年の6月以降に支払います。6月上旬に納付書が届き、6月、8月、10月、翌1月の4回に分けて納めます（普通徴収の場合）

※確定申告をした後、しばらくたってから住民税の納税通知書が届きます。確定申告をし、譲渡所得税を納付したあとも、少なくとも住民税に相当する金額は使わず残しておかなければなりません。

長期譲渡所得・短期譲渡所得とは？

①長期譲渡所得とは…譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの所得（儲け）です。

②短期譲渡所得とは…譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の所得（儲け）です。

③長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは？

長期譲渡所得になるか、短期譲渡所得になるかの違いは、所有の期間の違いです。

２種類の所得、長期譲渡所得と短期譲渡所得とは、その税率が違います。

長期譲渡所得の税率…譲渡所得に対して20%（所得税15％+住民税5%）※平成25年より復興所得税として、別途所得税額の2.1％が必要です。

短期譲渡所得の税率…譲渡所得に対して39%（所得税30％+住民税9%）※平成25年より復興所得税として、別途所得税額の2.1％が必要です。

 

 

印紙税

①契約書に貼る印紙

不動産売却に関する契約書には、印紙を貼り付け割り印しなければなりません。契約時に、印紙税を納めます。

契約書に記載されている売却代金により、納める印紙税額は異なります。

　契約書に貼る印紙税の額

1万円未満…非課税

1万円以上10万円以下…200円

10万円超50万円以下…200円

50万円超100万円以下…500円

100万円超500万円以下…1000円

500万円超1000万円以下…5000円

1000万円超5000万円以下…1万円

5000万円超1億円以下…3万円

1億円超5億円以下…6万円

5億円超10億円以下…16万円

10億円超50億円以下…32万円

50億円超…48万円

金額の記載がないもの…200円

※平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものについては税額が軽減されます。この軽減措置適用後の印紙税額となります。

②領収書に印紙は必要？

売買代金を受け取りの際の領収書に印紙を貼る必要はあるのでしょうか。

自宅やセカンドハウスの売却の場合、売買代金を受け取っても、領収書に印紙を貼る必要はありません。しかし、営業に関する不動産については印紙を貼る必要があります。法人が売却する場合も印紙税が必要です。

※あなたの不動産の売却について印紙が必要かどうかは営業目的で所有している不動産かどうかによります。

抵当権抹消費用

不動産の売却をする場合、抵当権抹消登記をしなければなりません。

司法書士への報酬として、15,000円～20,000円程度が必要になります。

登録免許税として、不動産１筆ごとに1,000円が必要です。（例；1筆の土地の上に1個の建物がある場合、2,000円が必要です。）

 

登記費用　

現在の住所と登記に記載されている住所がことなる場合、住所変更登記をしなければなりません。

また、相続登記ができていない場合は、相続登記をしなければ、売買を原因とする登記をすることができません。

※登記は、司法書士が行います。

土地の測量費

土地の面積が明らかでない場合や測量図がない場合などは、土地の測量をおこないます。また、土地の境界標が設置されていない場合は、境界標の設置や復元が必要になります。

※測量や境界標の設置は、土地家屋調査士が行います。

分筆費用

あなたの所有している土地の一部を売却したい場合には、まず分筆することが必要です。

※測量・分筆・境界標の設置は、土地家屋調査士が行います。

建物の解体費

建物を取り壊して、土地だけの状態（更地）にして売却する場合、建物の解体を行います。

※建設業許可や解体業者の登録などを行っている業者にお願いしましょう。（不動産会社が紹介してくれます。）

ハウスクリーニング費

お部屋の荷物を片づけた後に依頼した方がハウスクリーニング代が安くなります。家財の片づけをする時間がある場合は、片づけをしてからハウスクリーニングをお願いした方がよいです。大体２割から3割くらいクリーニング代に差が出ます。広さや汚れによっても価格が異なります。建物全体をクリーニングするのではなく、水回りだけなどといった部分掃除のお願いもできます。

引っ越し費用

お引越しをする必要がある場合は、引っ越し費用が必要です。引越し業者を利用して引越しシーズンである3月4月や土曜日日曜日を外して、引越しをした方が安くなります。

必要書類の取得費

住民票や印鑑証明書などの証明書を取得する場合、証明書1通につき数百円必要です。

…鳥取市の場合、

住民票の写し…

…窓口申請300円

…コンビニ交付250円

印鑑証明書…

…窓口申請300円

…コンビニ交付250円

※最新の証明書発行手数料や窓口営業時間は、市町村のホームページで確認しましょう。鳥取市の場合は、こちら。

立ち退き費用

賃貸中の不動産を売却する場合、立退料が必要になります。入居者の引っ越し費用や新しい入居物件の契約に関する費用などを負担することがあります。

※立退料の相場や立ち退きの手順については、不動産会社にたずねましょう。法律面での解決が必要な場合は、弁護士などの専門家が対応します。

ローンの返済費用

借入をして不動産を購入していた場合、その不動産を売却した代金をローンの返済にあてます。ローンを一括返済する場合、銀行に対して、一括返済の事務手数料を支払います。

窓口手続き・電話手続き・ネット手続きなど、手続きの方法によっても手数料が異なりますが、数千円～数万円が必要です。

※金融機関により、事務手数料の額に差があるので、借入中の金融機関にたずねましょう。

不動産売却価格の相場や査定の依頼方法

売却価格の相場について

不動産価格相場の調べ方についての記事はこちらをご覧ください。

査定の依頼方法について

机上査定（実際にあなたの不動産を見ないで、電話などで聞き取りをした内容に基づいて、査定をする方法）と訪問査定（聞き取りした情報だけでなく実際に不動産を目で確認して査定する方法）とがあります。

机上査定と訪問査定の特徴

机上査定は、比較的すぐに査定価格が分かる一方、実際の不動産の状況を把握しきれていないため、実際の市場価格と離れた数字となる傾向があり、簡易的な査定方法になります。すぐ知りたい場合は、机上査定をお勧めしますが、正確な相場価格を知りたい場合は訪問査定が必要になります。

不動産査定についてのご相談は【鳥取の不動産会社】不動鳥取にご相談ください。

 

不動産売却の選択肢　自分で進める？不動産会社に依頼する？

不動産売却は「自分で進める」もしくは「不動産会社に依頼する」という2つの選択肢があります。どのような違いがあるのか、それぞれのメリット・デメリットを含めて見ていきましょう。

自分で進めるメリット・デメリット

メリット①　仲介手数料がかからない。

仲介業者にお願いしていないので、仲介手数料がかかりません。売買代金が400万円以上の不動産の場合、売買代金×3％＋6万円（消費税10％課税）のコストカットになります。

メリット②　スケジュール調整をしないといけない関係者の人数が少ない

売主買主が知り合い同士などである場合、内見や契約のスケジュールなどの調整がしやすい場合があります。

また、売主買主が知り合い同士であれば、契約の条件など融通をきかせてもらえる場合もあり得ます。

デメリット①時間や手間がかかる。

通常、仲介業者が準備・手配することについて、自分で行わなければなりません。契約書の作成・境界の確認・引渡し決済の段取り・関係者の日程調整・トラブル対応などをすべて売主であるあなたが行うことになります。

デメリット②トラブルが発生しやすい。

不動産会社が仲介に入る場合、物件の調査や重要事項の説明、特約事項を定めるなど、トラブルが起きにくいように準備してもらえます。しかし、不動産の売却について、不慣れな場合、どのようなトラブルが起こりやすいかなども想像しにくいです。トラブルの例として、面積が違う、建物の欠陥、地中の埋設物などを原因とする追加費用の発生や契約の解除などがあります。

デメリット③住宅ローンを利用できない。

不動産を買うとき、金融機関でお金を借りて不動産を買う場合が多いです。しかし、借入れの際、銀行などの金融機関から、不動産会社が作成した物件資料・売買契約書・重要事項説明書の提出を求められるのが一般的です。個人間売買の場合、ローンを利用できないため、買主になれる人が限られてしまいます。そのため、売却に時間がかかってしまう場合があります。

個人間売買であれば必ず消費税はかからない？

消費税がかかるかどうかは、課税業者かどどうか、課税対象物件かどうかによります。

個人であっても課税事業者の方であれば、消費税を納税しなければならない場合があります。また、建物は消費税課税対象ですが、土地は課税対象ではありません。

※消費税が必要かどうかの一般的なルールについては、不動産会社に相談しても教えてもらえますが、税金についての個別具体的な相談は、税理士などにたずねましょう。

不動産会社に依頼するメリット・デメリット

メリット①　時間や手間がかかる準備を不動産会社がしてくれる。

個人間売買であれば、売主であるあなたが自分自身で行わなければならない、契約書の作成・境界の確認・引渡し決済の段取り・関係者の日程調整などについて、不動産会社があなたの希望を確認しながら行ってくれます。

メリット②　不動産のプロが対応するので、トラブルが発生しにくい。

メリット③　住宅ローンを利用できる。

住宅ローンを利用できるかどうかは、あなたの不動産を買いたい人が見つかりやすいかどうかに大きくかかわります。売却にかかる期間の長さにも関係するポイントとなります。

デメリット①　仲介手数料がかかる。

デメリット②　スケジュール調整をしないといけない関係者の人数が多い。

売主買主が知り合いでなければ、内見・スケジュールの調整が必要となる場合があります。

不動産売却にかかる期間は種類によって異なる　～早期売却のコツは？～

不動産売却にかかる期間の長い・短いは、買いたい人が多い種類の物件かどうかによります。

「不動産」といっても、その種類は様々です。例えば、アパート・マンション・一戸建て・土地などの種類があります。もちろん、どのような地域にあるか、周辺環境、行政区域、メンテナンスなど物件そのものの状況、価格、築年数、登記の状況などによっても、不動産の売却にかかる期間は異なります。

一般に、3カ月から1年ほどの計画で売却にいたるケースが多いです。

アパートの売却にかかる期間

1棟売りなど投資物件の場合、総額が大きくなるため、売却に時間を要する傾向があります。

マンションの売却にかかる期間

マンションそのものの建設されている場所は、需要（購入希望者が多い）がある地域に建設されている場合が多く、比較的短期で売却できる場合が多いです。

　一戸建ての売却にかかる期間

建物が古かったり、現在の需要動向とは異なる建物の場合、売却にかかる期間が長くなります。

土地の売却にかかる期間

一般住宅として需要がある面積で、需要がある地域であれば、比較的早期に売却が可能です。

不動産を早く売るためのコツ

不動産を早く現金化したいと思った場合、早期売却につながりやすいコツがいくつかあります。

①繁忙期に向けて売却を始める。

②市場価格にあった、不動産価格で売り出す。

早く売るためには、不動産市場で適正な価格であることが必要です。相場価格からかけ離れた高い価格で売り出すと、現金化までの期間が長期化するおそれがあります。

③不動産会社と、専任媒介契約・専属専任契約を結ぶ。

不動産会社と締結する媒介契約の中でも、専任媒介契約・専属専任媒介契約は複数の不動産会社に売却の依頼をできない契約形態です。

これらの契約形態では、売主が不動産を売却できれば不動産会社が必ず報酬を得られるため、より積極的に販売・広告活動してもらえる可能性が高くなります。

不動産会社が販売活動・広告活動を積極的に行うと、早期売却につながりやすいです。

④ 内覧準備を積極的に行う

買いたいと思う人は、購入を最終決定する前に、内見（不動産を実際に見学する）をします。内見の際に、不動産の印象が良かったり、物件の状態がよかったりすると、最終的な購入の意思決定に至りやすくなります。掃除・整理整頓・除草作業などを積極的に行うことがポイントになります。買いたい人の希望の条件や物件の種類によって、ポイントとなる内覧準備は異なります。

※不動産会社に相談しながら、内覧準備を行うと、ムダな労力をかけることを避けられます。依頼した不動産会社に相談しながら、準備をしましょう。

不動産売却の流れと必要書類

1.不動産の相場を調べる

※必要書類の準備は事前にしましょう

不動産の売却をするにあたり、たくさんの必要書類があります。

事前に用意をしておき、スムーズに取引を行えるように準備しましょう。

※不動産会社に仲介を依頼していると、適切な時期に、必要書類を案内してもらえます。（個人の事情によって、必要な書類は異なります。）

※必要書類一覧

※不動産売却の必要書類の記事はこちら。

 

2.不動産会社に相談する

3.査定を依頼する

4.査定額に納得したら契約を結ぶ

5.売却活動を始める

6.売買契約を結ぶ

7.不動産の引き渡しを行う

8.確定申告を行う

確定申告の時期は、不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日に行います。

※確定申告について知りたい場合は、こちらの記事へ。

 

不動産売却の価格を高くするコツとは？

少しでも高い価格で不動産を売却したい場合、どのようなコツを押さえれば売却価格を高くできるでしょうか。

1.繁忙期に向けて売却活動を始める

不動産の購入は、新学期や新入学などのライフステージを機会に決定するケースが多いです。春頃（2月～3月）に購入を決定される場合は、その3～６カ月前くらいから、購入の検討を始められます。秋口頃に販売活動を始められるのも一つの手です。

2.不動産の特徴や強みを明確に

不動産会社と相談しながら、不動産の特徴や強みを明らかにしておきましょう。販売活動において、どのような人をターゲットにセールスしてもらえばよいか、どんな広告方法がよいかなどが定まるため、早期売却につながりやすきなります。

3.片づけ掃除は内見前に

片づけ・掃除などは、高く売るコツであると同時に、早く売るコツです。

不動産売却で失敗しないために！覚えておきたい注意点

不動産売却で失敗しないために、次の注意点を覚えておきましょう。

　事前にスケジュールを立てておく

まず、不動産売却の流れを押さえたうえで、自分の不動産の不動産売却の場合は、どれくらいの時期に不動産の引き渡しを現金化したいかを考えてみましょう。そのためには、どの時期にどの作業をしなければいけないのかが決まってきます。

　売却価格は相場や手数料を考慮する

税金の支払い、司法書士報酬、仲介手数料などが必要になります。必要になる費用を知ったうえで、売出価格を決定しましょう。

　100%売却できるとは限らない

売れ残る可能性がある場合も知りながら、売出価格や販売方法（個人間売買か不動産業者に依頼するか、媒介契約の種類）、販売戦略などを決めましょう。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）を把握しておく

①契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、あらかじめ目的物に対して取り決めた種類や品質、数量に関して、契約内容に適合しない引き渡しをおこなった場合につき、売主側で負担する責任のことをいいます。

壁・床の痛みや水漏れ・雨漏り・建物が傾いている・動物の侵入・シロアリ被害・事件事故などがある場合、隠すのではなく不動産会社に伝えて、どうするかを相談しましょう。

※建物の傷み・雨漏りなどについて、既に修理が完了している場合であっても、買主に伝える必要があります。

※引き渡しから一定期間内に買主が知らされていなかった欠陥を発見した場合は、買主から売主へ賠償請求できるので、注意しましょう。

不動産売却に関してよくある質問　

Q,どのような理由で不動産を売却する？

不動産を売却したい人の売りたい理由は、いろいろです。

相続・所有者の高齢化・老後資金の準備・ローン返済・事業用の運転資金・住み替え・不要物件の処分・離婚・転勤・投資物件の買換え乗換えなど、売りたい理由は様々です。

それぞれのケースで注意点が異なります。

相続した不動産を売りたい

相続した不動産を売りたい場合、不動産の所有名義の問題が発生しやすいです。
相続発生後、不動産の相続登記を行っていないケースや、複数の相続人で共有しているケースでは、まず名義人の確認から行い、名義の変更・整理から始めましょう。

所有者の高齢化・老後資金の準備

相続財産を生前に処分する場合、老後資金の準備に売却される場合は、リースバックの検討も有効です。

ローン返済

住宅ローンを滞納し続けると、一括返済を求められ、それに応じないと最終的に競売に出されます。

競売は相場価格の6~7割と低い金額で取引されるため、競売が起こる前に仲介にて売却できるのが理想的です。

ローン滞納が原因で売却しなければならない場合、売却後に住宅ローンを完済できるかどうかが重要なポイントになります。

仮に、売却しても住宅ローンを完済できないが、すでにローンを滞納している場合は、金融機関と相談の上任意売却を行います。

住み替え

売る時期と買う時期のスケジュール計画が重要になります。

売りと買いとが同時進行の場合、費用負担が少なく済みますが、スケジュール調整が非常に難しいです。

不動産の売却が先行すると、新居の契約までは仮住まいが必要となります。
不動産の購入が先行すると、住宅ローン等の固定費が2重にかかってしまうことがあります。

離婚

離婚を原因とし不動産を売却する場合、①財産分与の対象か、②分割方法が決定しているかが重要です。

財産分与の対象となる不動産は、婚姻後に二人で築いた財産であるものに限ります。

財産分与はお互いが合意さえすれば基本自由に行えます。スムーズに売却を進めるためにも二人の話し合い（協議）が重要です。

転勤

急な転勤が理由の場合、販売活動にかけられる期間が短くなってしまう場合があります。
急いで売却しようとする場合、相場より低い価格での売買になってしまう場合があります。

転勤のため一時的に引っ越すが、数年後に家に現在の住まいに戻る場合は、売却でなく賃貸も検討できます。
ただし、賃貸とする場合、住宅ローンの継続ができず、比較的金利の高い賃貸用のローンに借り換える必要があるので、注意が必要です。

投資物件の買換え・乗換え

たまたま良い投資物件が見つかったとチャンスで購入するのも一つの手ですが、基本的には、不動産の購入時から、売却のタイミングについてもある程度計画しておいて、利回り計算を行うようにしましょう。

あなたの事情に合わせた売却方法を相談したいときは、【鳥取の不動産会社】不動鳥取にご相談ください。

もちろん、来店相談もOKです。

 

Q.不動産売却と買取の違いとは？

A.売却と買取の違いについて知りたい場合は、こちらの記事へどうぞ。

Q.不動産を売却できない・売れ残った時はどうなる？

①修繕メンテナンス費用が必要になる。

売り出し後、長期間売れないままの状態が続くと、建物の老朽化が進んだり、所有期間中の修繕メンテナンスが必要となってきます。

②広告の表示され方が変わる

広告方法の点では、不動産会社のホームページでも新着物件として表示されなくなるため、購入希望者の目に触れる機会が少なくなります。

※販売開始から間もない物件は、ホームページ上で「新着」「NEW」などの表示が出て、多くの人の目に留まりやすいです。

③価格見直し（値下げ）の検討が必要

減価償却が進み、不動産の評価額が下がった場合、値下げを行わなければ、なかなか、購入希望者が現れないケースもあります。

④競売になる

住宅ローンの返済がとどこおっていたこと理由とする売却の場合、売れ残ってしまうと、あなたの不動産が差押えられ「競売」になります。競売になると、裁判所の主導での手続きでの売却となるため、あなたの希望を売却価格や販売方法に反映させることはできなくなります。

⑤不動産会社に買取してもらう

売れ残った場合、不動産業者が買取をしてくれる場合があります。不動産会社に「買取」について相談してみるのも一つの手です。ただし、買取にはデメリットもあるので注意が必要です。

⑥空き家として手元に残る

不動産会社が買取に応じてくれなかったなどの理由で、あなたの不動産が売れ残ってしまった場合、空き家として所有し続けることになります。その場合、固定資産税や修繕メンテナンス費用を負担し続けることになります。不動産によっては、売却は難しくても、賃貸の場合であれば、問合せがありやすい物件もあります。販売活動を継続し続けるか、賃貸物件化を検討するかを不動産会社に相談してみましょう。また、今現在、依頼している不動産会社の販売方法などに問題がある場合もあります。

鳥取の不動産を売却するか賃貸に出すか悩んだとき、他の不動産会社に相談してみたい場合は、不動鳥取までご相談ください。

 

まとめ

不動産売却の方法

準備中

費用・税金（一覧表）

準備中

費用発生の時期

準備中

納税時期

売買契約締結時…印紙税（契約書）

不動産引き渡し時…登録面免許税（不動産登記）印紙税（人によっては領収書に必要な場合もあります。）

確定申告時…所得税

売却翌年の6月以降…住民税