不動産を売りたいけれど？どうしたらいいの？ 不動産の売却をお考えの方、困った時は不動鳥取へご相談ください。 不動産のプロがお客様のお悩み・ご要望にお応えいたします。

不動産売却の流れをわかりやすく解説

 

不動産売却の流れ～図解なので初心者でも分かりやすい～

不動産売却の理由は人それぞれ

「実家を相続したが、誰も住んでいない。」または、「不動産を相続したが、今後も住む予定がない。」、「より良い住まいに住み替えたい。」、「転勤になった。」「家族と同居したい。」「ローン返済など資金が必要になった。」など不動産の売却の理由は人それぞれです。多くの人にとって、不動産売却の売却は人生において何度もあるものではありません。

図解）不動産売却の流れの基本は８ステップだけ

この記事は、はじめての不動産売却をお考えの方、簡単に売却の流れを知りたい方におすすめの情報です。

なんとなく難しそうな気がする不動産売却の流れを初心者でも分かりやすいように解説していきます。

この８ステップを知っただけでも、すでにザックリと不動産売却の流れを理解できていますが、具体的にいつ・何をすれば良いのか理解しておくと、不動産取引をもっと優位に進められること間違いなしです。

では、さっそく不動産売却の流れをくわしく見てみましょう。

ステップ１．売却価格の相場を調べる

★不動産の相場を調べるときに便利な情報源

①不動産の成約価格を調べられるサイト（例えば、レインズ・土地総合情報システムなど）

②不動産会社の店頭の物件情報

③新聞の折り込みチラシ

不動産会社の店頭の物件情報や新聞の折込みチラシに提示されている価格は、売出価格・売り希望価格（売主が「この金額で売りたい。」と希望している価格）です。

売り出し中に提示している価格（売出価格）も重要ですが、実際に成約した価格（成約価格）を見ることで、より正確に相場を把握できます。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する成約価格をもとにした不動産取引情報提供サイトで、直近1年の成約価格が閲覧できます。

土地総合情報システムは、国土交通省が運営するサイトで、土地と建物などの成約価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できます。

 

 

ステップ２．不動産会社に相談する

自分の住まい・不動産がいくらで売れるのか？ 売却価格や広告・宣伝の仕方、費用などについて、説明を受けましょう。

また、あなたの物件概要や売却理由を不動産会社に伝えれば、 適切なアドバイスをもらえやすいです。

もちろん、どのように相談をしたらよいか分からない、売却するか、賃貸するか迷っている、そのような段階でも、不動産会社に相談することも問題ありません。

（相談の際には、来店予約が便利です。⇒不動鳥取への来店予約はこちら。）

 

ステップ３．査定額を確認する

不動産会社が、現地調査・取引事例・路線価などの調査を行い、適正な価格で売却できるよう査定金額を算出します。

不動産の査定価格を確認する時には、どうしてそのような価格になったのかを不動産会社に聞いてみましょう。

ステップ４．媒介契約を結ぶ

売却金額が決まり、不動産会社に販売を依頼する場合、あなたと不動産会社との間で「媒介契約」を結ぶことになります。

「媒介契約」は3種類

①専属専任媒介契約形式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、一社以外の宅地建物取引業者に重ねて 依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。 不動産会社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。媒介契約の有効期間は3カ月以内です。

 

②専任媒介契約形式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、一社以外の宅地建物取引業者に重ねて 依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。 不動産会社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。媒介契約の有効期間は3カ月以内です。

 

③一般媒介契約形式

 

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、複数の宅地建物取引業者に重ねて 依頼することができます。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。媒介契約の有効期間は3カ月以内です。

 

媒介契約の種類とその比較

 

売主であるあなたと不動産会社とが媒介契約を締結すると、ここから売却活動がスタートします。

 

ステップ５売却活動を始める

★あなたの希望通りの売却を実現するためには？

希望・優先したいこと・大切に考えていることなど、要望を明確に伝えることが重要なポイントです。

①希望の売却価格（いくらで売りたいか）

②希望の売却時期（いつまでに／いつ以降に売りはじめたいなど）

③何を優先させるのか（大切に考えていることのうち、どれが一番大切か、例えば・・・できるだけ早く売りたい／できるだけ高く売りたいなど）

④販促内容の希望（折込チラシやインターネット広告を希望する／しないなど）

⑤売却活動で積極的にやってほしいこと・売却活動で避けてほしいこと・やってほしくないこと

⑥その他の要望など

 

★不動産会社が行う【販促活動の例】

売主であるあなたの希望を実現できるように不動産会社が販売プランを考えて、実際に販促活動を行います。

 

例えば、・・・

・・・不動産会社の取引先のお客様へのご紹介

・・・現地看板の設置

・・・ホームページへの掲載

・・・ポータルサイトへの掲載

・・・新聞広告への掲載

・・・オープンハウス・内覧の実施

・・・提携業者への情報提供店頭紹介

・・・折込チラシの配布　などなど・・・・

※不動産会社によっては、新聞広告への掲載等が特別な広告として有料の広告・宣伝方法もあります。

不動産会社に、希望する広告方法が有料なのか無料なのかを確認しておきましょう。

 

★早く売却したい、より高い金額で売却したい、売主が自分でできることは？

…早く売却したい、より高い金額で売却したいといったような希望を叶えるために、売主が自分できることもあります。

それは、内覧（内見）の準備をしておくことです。

内覧（内見）とは、不動産の購入を検討している人が実際に、不動産を見学することです。

内見の準備とは、・・・掃除・片づけです。

具体的には、・・・

・・・部屋を掃除する

・・・収納の中を整頓する

・・・窓ガラス・網戸の掃除をする

・・・水回り（キッチン・トイレ・お風呂）の掃除する

・・・室内に風を通し、換気する

・・・すぐに修復できる床の傷や壁の穴は修理する

・・・ベランダの掃除する

・・・庭の掃除・除草作業

・・・生活感のある物品・不用品は処分する

内見の準備をする時間がない場合、労力をかけたくない場合などは、どの部分を優先するかを不動産会社と相談しながら、決めましょう。

もちろん、不動産会社に、掃除、片づけ、修理、草刈りなどの内見の準備を依頼することもできます。

不動産会社と、売却活動をどのように行うかについて、十分に相談を行うことが大切です。

ステップ６．買主が見つかったら売買契約を結ぶ

「あなたの不動産を買いたい。」と、購入の申込が入った場合、あなたの希望の条件と購入希望者との売買条件（引渡し日や売買価格など）を調整し、 売主と買主の合意に基づいて売買契約を締結します。

売主・買主は売買契約書が締結されると、契約書の条文に基づいて 権利・義務を履行することになります。

契約書の内容については、事前に受け取って、あなたの希望する条件に沿っているのか、売買契約書の内容を確認しておくとよいでしょう。

ステップ７．不動産の引渡を行う

決済日に、売買代金を受け取り、不動産を買主に引き渡します。

決済日に向けての事前準備

スムーズに引渡しを行うために、決済日より前に、必要書類を確認し、事前に準備しておくことが重要です。

決済と引渡しが完了した後、不動産会社に仲介手数料を支払います。（※不動産業者によって、仲介手数料の支払い時期が異なる場合があります。支払時期は、媒介契約書に記載があります。）

…仲介手数料の額（上限額）

売買代金200万円以下…代金の5％

売買代金200万円超400万円以下…代金の4%＋2万円

売買代金400万円超…代金の3%＋6万円

※仲介手数料には別途消費税がかかります。

 

ステップ８．確定申告を忘れず行う

決済と引渡しが完了しても、売却の手続きがすべて完了したわけではありません。不動産を売却した場合、確定申告をする必要があります。

個人の確定申告の時期は、不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日に行います。

1回の不動産売却で利益がない、もしくは、マイナス（赤字）の場合には、税金が発生しませんが、確定申告をした方がよいケースもあるので、注意が必要です。

※税務申告に関する相談は税理士等の専門家に確認しましょう。

不動産を売却した場合の税金の計算方法（個人の場合）

個人が不動産を売却したときの税金の計算をする場合、まず譲渡所得金額を計算します。

不動産譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額です。

 

不動産譲渡所得金額…課税対象となる金額

収入金額…売買代金

取得費…不動産を取得するためにかかった費用（…例えば、不動産を購入した金額、自宅の建築費用、購入したときに支払った手数料など）

譲渡費用…不動産を売るためにかかった費用（…例えば、仲介手数料、印紙税、土地を売るために建物を解体した場合の解体費用など）

特別控除額…特別な要件を満たした場合に所得から引くことのできる金額（…たとえば、マイホームを譲渡した場合の3000万円特別控除額など）

 

このようにして計算した譲渡所得金額に税率をかけて計算します。

不動産譲渡所得金額×税率

不動産を所有していた期間の長さによって税率がことなります。

所有期間が5年間を超える、長期譲渡所得の場合、税率は20％（所得税15％＋住民税5％）です。

所有期間が5年以下、短期譲渡所得の場合、税率は39％（所得税30％＋住民税9％）です。

（平成25年より、長期譲渡所得、短期譲渡所得とも、別途復興所得税として所得税額の2.1%がかかります。）

※不動産を売却したのが個人の場合と法人の場合とでは税務申告の時期だけなく、税金の計算方法についても異なるので、注意が必要です。

 

不動産売却を進めるうえでの注意点・重要ポイント

1.売却〜確定申告までの流れを把握しておく

売却したいと思ってから確定申告までの流れをざっくりと把握しておくと、どのステップでどのような点に注意するべきかがよく分かります。

思った通りの不動産売却でなかったという失敗を回避することができます。まず、簡単にでよいので、不動産の売却の流れを把握しておくことが大切です。

また、どのようなタイミングで、どのような費用が必要になるのかを知っておくことも重要です。

2.査定価格について不動産会社の説明を受ける

査定の内容についてよく分からないことがあれば、不動産会社にたずねましょう。もちろん、納得できる価格で売却するために、説明をしてもらうことは大切です。

3.不明点や質問があれば必ず質問する

あなたの疑問・質問に分かりやすいように説明をしてくれる不動産会社と媒介契約を締結すると、ステップ５．売却活動を開始した後に、あなたの希望の「売りたい！」を実現しやすくなります。

あなたの疑問に答えてくれる不動産業者を選んで媒介契約を締結するためにも、不明点や質問がある場合は、納得できるまでたずねてみましょう。

もちろん、売却活動を開始した後も、不明点や質問があれば、たずねるようにしましょう。

4.必要書類等を事前に準備しておく

不動産を売却する場合、必要な書類が複数あります。事前に必要な書類を知っておき、準備しておくと、スムーズに不動産の売却を行いやすくなります。

 

★決済日・引渡し日までに準備しておく必要書類等

①所有権移転登記の関係書類等（登記を書面申請する場合）
登記識別情報または権利証、印鑑証明書（登記申請日時点で発行後3ヶ月以内のもの）、住民票、固定資産評価額証明書、司法書士への委任状など
抵当権抹消登記に必要な関係書類等
※不動産の所有権移転は、司法書士が行います。登記関係書類等は司法書士等の専門家に確認しましょう。

②実印（登記関係書類に押印するため必要です。）

③登記費用（登録免許税・司法書士への支払い報酬）

④実測図や境界確認書（必要な場合のみ）

※測量図などは、土地家屋調査士が行います。

⑤残代金や各種精算金等の領収書（口座振込の場合は振込控えで代替する場合もある）

⑥建築関係書類、物件の鍵等の買い主へ引き継ぐべきもの一式

⑦仲介手数料（媒介契約書の支払条件に基づいて準備する。不動産会社からは領収書を受け取る）

※ケースにより、実際に必要になる書類は異なります。不動産会社から、実際に必要な書類の案内があるので、その案内に従って、事前に準備するようにしましょう。

 

★確定申告までに必要な書類

取得費、譲渡費用によって、納める税金の額は異なります。実際に発生している取得費や譲渡費用があるにも関わらず、収入から差引けないのは残念な出来事です。

特に、不動産を取得した時期が昔になると、関係書類を探すのに、手間取る場合があります。早めに準備をするようにしましょう。

①不動産の取得費（…例えば、不動産を購入した金額、建築費用、購入したときに支払った手数料など）に関係する書類

②不動産の譲渡費用（…例えば、仲介手数料、印紙税、土地を売るために建物を解体した場合の解体費用など）に関係する書類

まとめ

不動産の売却の流れについて、１から８の各ステップで分からないことがあるときは、不動産会社に質問するようにしましょう。あなたが分からないことをじっくり丁寧に説明してもらうには、事前に来店予約をしておくことをおすすめします。

鳥取の不動産の売却についてのご相談は不動鳥取へ

 

（参考）不動産の売却と同時に、不動産投資物件の購入を検討中の方は、不動産投資のリスクを知っておきましょう。

不動産投資のリスクを知っておきたい方はこちらの記事をどうぞ。