「相続対策を考えて農地を売却したい。」「農地を相続してしまった。」「農地を売って、老後の資金準備をしたい。」「農家の後継ぎがいない。」など、田んぼ畑などの農地を手放したい理由は様々です。

この記事は、農地の売買を検討中の方におすすめです。

農地を手放すのは難しいとあきらめる前に、スムーズに農地を売却するために、まず、農地の売買の流れの基本を知っておきましょう。

はじめての農地売却の流れ　農地を売る方法は大きく分けて2種類

さて、さっそくですが、田んぼ・畑を売るにはどのような売却方法があるのかをみていきましょう。田んぼ・畑などの農地を売る方法は大きく分けて2種類あります。１農地のまま売却する方法と２農地転用したあと売る方法です。

１　農地を農地のまま売却する流れ

　①農地のまま購入できる買主を探す

農地のそのまま買えるのは、地域の農業委員会に許可を得た農家もしくは農業従事者です。

知り合い・農業関連団体を通じて探す方法がメインとなります。

　②売買契約を締結する

農地のまま購入してくれる買主を見つけたら、売買契約を締結します。

　③農業委員会に許可申請を行う

売買契約を行ったら、農業委員会に売買の許可申請を行います。農地転用が必要ない場合でも、農業委員会への許可申請は必要です。この場合の許可申請を「3条許可申請」（耕作目的の所有権移転）といいます。

　④所有権移転登記を行う

農業委員会の許可が出た後、決済・引渡し・所有権移転登記を行います。

メリット　農地を農地のまま売却する場合

手続きが比較的シンプル

売却費用が抑えられる

デメリット　農地を農地のまま売却する場合

高値では売却しにくい

宅地にくらべ低い価格での売却となる傾向があります。

購入者が限定される

農家資格をもっている者でなければ田んぼ畑などの農地を購入することができません。

２　農地転用したあと売る流れ

①　不動産会社に売却依頼をする

農地売買の経験が豊富な不動産会社に相談すれば、適切なタイミングで専門家を紹介してもらえるだけでなく、農地を農地以外に変更するために必要な客土や田んぼ地上げなどのノウハウがあります。

②　売買契約を締結する

不動産会社が買主を見つけたら、売買契約を締結します。
農地のまま売るときと同様に、農業委員会の許可を得る前に売買契約を結ぶケースが多いです。

③　農地転用許可申請をする

売買契約締結後は、農地転用許可申請を行います。この場合の許可申請を「農地法5条許可申請」といいます。ただし、市街化区域の場合、届出でよい場合などもあります。

④　地目変更登記を行う

転用許可申請が出たあと、法務局に地目変更登記を申請します。

⑤　所有権移転登記を行う

地目変更登記が完了したら、決済・引渡し・所有権移転登記を行います。

メリット　農地転用したあと売る場合

購入者を限定せず売却できる

農家資格がない者であっても購入することができます。

農地のまま売るよりも高値で売れる可能性がある

より多くの人が買主候補となれるため、農地のままより高い金額で売却できる可能性が高くなります。

デメリット　農地転用したあと売る場合

農業委員会の許可がないと売却できない

宅地への転用手続きなど売却まで時間がかかる

農地転用できない土地もある

農用地区域内農地・農業振興地域など原則農地転用できない土地もあるので、注意が必要です。

農地売却についてのよくある質問　FAQ

Q　農地は誰でも買えますか。

A　農地を購入できる人は、地域の農業委員会に許可を得た農家もしくは農業従事者のみです。

※１農業をしてみたいと思っても、誰でも農地を購入できるわけではないので注意が必要です。

※２相続で権利移転する場合は、農家もしくは農業従事者でなくても農地を取得することができます。

Q　農地法上の「農地」の判断基準はなんですか。

A登記地目に関わらず、実際に農地として利用していれば農地法上の農地となります。

※１農地法では、農地か非農地（非農地とは、「農地でない土地」のことです。）を現況で判断します。

農地には、耕作しようとすればいつでも耕作できる土地（休耕地、不耕作地）も含みます。

Q　家庭菜園は農地法上の「農地」ですか。

A　家庭菜園は、「農地」ではありません。

家庭菜園は、普通、面積が狭く、他の土地の一部と考えられ、農地として独立したものとみなすことができません。耕作は行われているけれども、その土地の本来の使いみちではなく、一時的なものであるためです。 

Q　農地転用とは何ですか。

A　農地転用とは、「農地を農地以外のものにすること」です。

農地転用には、農業委員会の許可・農業委員会への届出が必要です。農地のある地域の農業委員会に相談しましょう。例えば、鳥取市にある農地の場合、農業委員会事務局（市役所本庁舎4階）に相談しましょう。

Q　農地転用の手続きをする専門家は誰ですか？

A　農地転用の手続きを行う専門家は、行政書士です。

行政書士の仕事は、各省庁、都道府県庁、市・区役所、町・村役場、警察署など提出する書類、不動産に関するところでは、不動産の購入・売却の場合、農地転用に関する書類の作成・提出
になります。

Q　農地からその他の地目に変更する専門家は誰ですか？

A　登記地目変更を行う専門家は、土地家屋調査士です。

土地家屋調査士は、地目変更、測量、登記簿の面積を正しい面積に直す手続きなどを行います。

Q　農地の所有権移転手続きをする専門家は誰ですか？

A　農地の所有権移転手続きをする専門家は司法書士です。

農地でも非農地でも、所有権移転手続きを行う専門家は、司法書士です。

Q　農地の売却について相談する窓口はどこですか？

A　農地の売買を取り扱っている地元の不動産業者に相談しましょう。

その不動産業者のホームページに「農地」を載せているか、「農地の売却に関する記事を書いているか」等が農地の売却についてのノウハウをもっている不動産業者かどうか判断する基準の一つになります。また、電話で直接農地の売却について相談可能かどうかを質問してみるのもおススメです。この記事で紹介したように、農地を売りたい場合、行政書士、土地家屋調査士、司法書士、不動産会社など、たくさんの専門家に手続きを依頼する必要があります。不動産業者に農地転用や所有権移転などの手続きについてもその物件に合った専門家を売却の流れに合ったタイミングで紹介してもらうこともできます。気軽に相談してみましょう。

この記事を書いている不動鳥取に相談してみるには、こちらからご来店予約が可能です。

まとめ　

農地を購入できる者は、地域の農業委員会に許可を得た農家もしくは農業従事者のみです。このため、田んぼや畑などの農地は、宅地にくらべ、売却は比較的難しい分類の土地です。

この記事に書かれている内容は、「農地売却の基本的な流れ」です。それぞれの農地の具体的な事情によって、手続きが異なる場合があります。

この記事を読んで農地売却の基本的な流れを押さえた後は、農地の売買を取り扱っている地元の不動産業者に相談してみましょう。

 

「一般的な不動産の売却の流れの基本」を図解で押さえたい方には、こちらの記事「不動産売却の流れをわかりやすく解説！（図解）　覚えておきたい注意点も紹介」をご覧ください。