あなたの所有している土地を有効活用するためには、プロの意見も重要です。土地活用を成功させるためには、相談先となるパートナー探しをどうすればいいのでしょうか。

土地活用を検討する際、まず「何を達成したいか」を明確にする必要があります。
収益を最大化したいのか、相続対策で現金化したいのか、地域貢献や維持管理コストの圧縮が目的かで相談先は変わります。
鳥取のような地方都市では交通網や人口動態、商業施設の有無が意思決定に大きく影響するため、地元の行政情報と民間の不動産情報を両方参照するのが基本戦略です。
どういった場合に、どの相談先に相談すればよいのか、銀行・市役所・不動産会社・専門家それぞれの役割を整理しておきましょう。

土地活用の方法を相談するならどこ？

不動産会社

不動産会社は賃貸管理、入居者募集、買取交渉、仲介売買など実務全般を担います。不動産会社は市場データを基にした事業計画提案や仲介・管理のワンストップサービスが強みです。
選び方は取扱物件の種類・実績、管理戸数、募集力、手数料設定、保証サービスの有無を比較することが重要です。
地元密着型の業者は地域事情に強く、仲介ネットワークを持つ大手は広域集客に強みがあります。
自分の目的に合った業者を選んで複数社で比較しましょう。

ハウスメーカー

ハウスメーカーは建物の品質管理やブランド力、長期保証が強みで、戸建て賃貸や集合住宅の建設提案に向いています。
建築の標準化・大量仕入れによるコストメリットがある一方、設計の自由度が低いケースや建築費が高めになることがあるため、初期費用と長期収益のバランスを慎重に見極めるべきです。
また長期保証やアフターサービスの範囲を契約前に詳細確認することが安心につながります。

工務店

工務店は地域密着で柔軟な設計変更に応じやすく、小規模なアパートやリノベーション、コスト抑制が必要な案件に強みがあります。
地元の建築基準や施工業者とのネットワークを持っているため、現場対応やメンテナンスが迅速です。
ただし事業規模が大きくなると資金力や施工体制に制約が出るため、工務店の過去実績、社員体制、下請け管理の仕組みを確認して選ぶことが重要です。

デベロッパー

デベロッパーは大規模案件や複合開発でのスケールメリット、資金調達力、マーケティングの強さが魅力です。
一方で事業設計が収益配分や契約条件に複雑な条項を含むことが多く、地主側の権利や出口戦略が限定されるリスクもあります。
契約締結前に収支スキーム、資金繰り計画、解約や売却時の条件を弁護士や税理士と確認することが不可欠です。

設計会社

設計会社は用地のポテンシャルを最大化するプランニング能力で差別化を図れます。
デザイン性や用途最適化（コンバージョンや店舗併用など）で賃料や稼働率を高める提案が可能です。
ただし設計と施工を別にする場合は、施工会社との連携やコスト管理が課題となるため、設計段階から概算工事費を取り込み、施工業者と協働する体制を確認しておくことが重要です。

自治体の窓口

行政制度を活用することで、費用軽減をすることができる場合があります。また、鳥取市は、空き家バンクを設置しています。空き家の賃貸・売却を希望する人から申込みを受けた空き家を登録し、利用希望者に紹介する仕組みです。鳥取の不動産会社と連携をしているため、不動産会社にたずねても教えてもらえます。空家バンクの全国版として、下の2つのサイトがあります。

【 株式会社LIFULL】全国版空家バンク

【アットホーム株式会社】全国版空家空き地バンク

行政書士

農地を農地以外に変えて、土地活用をしたいと検討中の方は、農地転用という手続きが必要になります。農地転用に関する書類の作成・提出手続きの専門家は、行政書士になります。
行政書士に農地転用を依頼すれば、自分で何度も市町村の農業委員会事務局に足を運ばなくても手続きを完了することができます。

土地の税金など資金面に関する相談先はどこ？

銀行　金融機関

銀行に相談すると融資の可否や返済計画、金利条件など資金面の現実的な枠組みが把握できます。
担保評価や自己資金比率の指摘、事業計画の改善点も得られます。
ただし銀行はマーケットでの需要把握や運営ノウハウ、日常管理には詳しくないため、賃貸募集や管理、法務面の相談は別途不動産会社や専門家に頼む必要があります。

 

鳥取市にある金融機関はこちら。

税理士

税金について具体的に、例えば、相続税の試算、節税対策、確定申告などについて相談したい場合は、税理士に相談しましょう。登記や名義変更、抵当権抹消など登記関係は司法書士が適任です。

一般的な内容であれば、不動産会社も教えてくれます。まずざっくりした内容を知りたいときは不動産会社にたずねてみましょう。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーが相談対応をしてくれる不動産会社もあります。

社会保険労務士

土地を売却して収入が増えたり、土地活用をして収入が増えたりした場合、後期高齢者の方（75歳以上）が支払う国民健康保険料が値上がりする場合があります。自治体によって異なるため、具体的な金額については各自治体のホームページで確認するか、市役所に問い合わせてください。（鳥取市の場合は、こちらのページでご確認下さい。）一般的な国民保険料のルールについて知りたい場合は、社会保険労務士にたずねてみるのもよいです。

 

土地活用に関して法的な相談があるなら

土地活用では、相続の問題が発生する場合があります。法的な問題（例えば、立ち退き交渉や差押え・契約トラブルなど）は弁護士や司法書士に相談します。所有権移転や相続登記等については司法書士に依頼するのがおすすめです。登記簿の記載事項や抵当権・根抵当権などの担保設定、所有者の氏名・住所の正確性も必ず確認し、必要書類の準備と費用感を事前に把握しておくと、相談がスムーズにできます。

 

土地活用の相談先を選ぶ時のポイント

 

土地活用の実績が豊富

専門家には、対応エリア、実績件数、担当者の経験、提案の前提条件、リスク想定とその対応策を必ず確認してください。

　担当者の対応が丁寧

 

　活用のアイデアの実現性がある

土地活用の実績は、地元で長く営業している不動産業者が豊富です。地元の事情にあった実現性のあるアイデアも豊富です。じっくりあなたの土地活用プランを一緒に考えてくれる不動産業者に相談しましょう。

具体的な投資プランには、どのような種類があるでしょうか？

具体的なプランとして、①賃貸（アパート・マンション）、②月極駐車場や短期貸し、③テナント事務所・事務所などがあります。

現実的なプランを比較する際は初期投資、ランニングコスト、期待収益、流動性、運営負担を軸に評価します。
賃貸アパートは高い収益性が期待できる一方で空室リスクや管理費が発生します。
駐車場は低コストで簡易運用できますが収益は限定的です。
テナントは立地依存性が高く、売却は流動化が早いが価格が相場より下がる可能性があります。

賃貸（アパート・マンション）での収益モデルと家賃相場の考え方

賃貸経営は想定家賃×稼働率から年間収入を算出し、管理費・修繕費・固定資産税・ローン返済を差し引いて実質利回りを計算します。
家賃相場は立地、築年数、間取り、周辺の需要で決まるため、類似物件の募集賃料や成約事例を参考に設定します。
稼働率をどの程度見込めるかが収益性を大きく左右します。

月極駐車場や短期貸しでの低コスト運用プラン（面積と収益性の目安）

駐車場は舗装やライン引き、水はけ対策など初期整備が主なコストで、運営は低手間で済みます。
収益性は立地と需要次第で、駅近や商業施設周辺では高めに設定可能です。
面積当たりの収益と初期費用を比較して投資回収年数を見積もり、短期貸し（時間貸し）と月極のバランスで最適化する戦略が有効です。

店舗・テナントや事務所活用のポイント（エリア・集客・施設要件）

テナント誘致では業種適合性、集客動線、看板出しや搬入動線、電気容量や給排水の要件が重要です。
近隣の競合店や営業時間、駐車場の有無も業種選定に影響します。
賃料設定は坪単価と周辺相場、想定集客を基にシミュレーションし、長期契約か短期契約かを検討してリスクを分散します。

 

土地活用の相談をする前にやっておきたいこと

　土地の資料や特徴をまとめておく

あなたの所有する不動産に、どのような土地活用の方法が適しているのかを判断するには、自分だけで判断するのではなく、専門家に相談することが大切です。しかし、土地活用について相談したいと思っても、土地について何も分からない状態では具体的なアドバイスを受けることは難しいです。所在地、面積、近隣の状況などを、具体的に伝えられるように、整理しておきましょう。登記簿謄本や土地を取得した際の売買契約書や固定資産税の名寄等があると、相談先に説明しやすいです。

　相談が有料・無料か確認しておく

事前に相談が有料か無料かを確認しておきましょう。有料の場合は、かならず相談料の金額も確認しておきましょう。

　複数の相談先をピックアップしておく

相談しなければならない専門家が多い場合は、まず不動産業者に相談するのがおすすめです。どの問題についてどこに相談すればよいか、その場合の費用は大体いくらくらいか等も教えてもらえるので、安心です。じっくり相談したいときは、事前の予約をしておくとよいです。

土地活用の相談の流れ　

まずは簡単な流れをみてみましょう。

1.相談したい旨を連絡する

2.必要資料を持って相談先に伺う

相談したい不動産に関係ある資料を持っていきましょう。

例えば、購入した時の契約書、登記簿謄本、納税通知書などです。何を持って行った方がよいか分からないときは、相談先にたずねてみましょう。

3.相談内容に応じて計画を立ててもらう

4.納得したら正式契約

※媒介契約には種類があります。種類について知りたい場合はこちらの記事をどうぞ。

 

まとめ

まず、土地活用の基礎から学びたい人は、こちらの記事をどうぞ。

土地の活用基礎知識　～収益性・デメリットも解説します～