鳥取で空き家を探しているあなたへ。
この記事は「空き家ををタダでもらう」「空地を格安で買う」などで迷う初心者の方が、購入したあとから高額な税金や解体費を支払うで失敗しないようにするためのガイドです。空き家の0円物件、「空き家さしあげます」といった広告を検討中の方も、事前にしっておかなければならないリスクを紹介します。
贈与税・譲渡所得税・固定資産税など、０円物件特有の落とし穴を図表やチェックリストで整理しました。
読み終えるころには、取得前の確認ポイントと手続きの流れがわかり、自分に合った選択ができるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

鳥取の0円物件とは？空き家を無償譲渡された場合も費用がかかる

鳥取県の山間部や日本海沿岸には、相続人が管理できなくなった古家や再建築不可物件が残っています。再建築不可物件とは、建築基準法の規定により、現在の物件を取り壊しての新築や、大規模な改築が制限されている物件を指します。 再建築不可物件とは、建築基準法の規定により、現在の物件を取り壊しての新築や、大規模な改築が制限されている物件を指します。 
空き家放置による倒壊や景観悪化を防ぐため、所有者が「無償でもいいから引き取ってほしい」と呼び掛けるケースが少しずつ増加しています。

固定資産税

こうした０円物件は取得費０円でも、不動産の所有権が移った瞬間から固定資産税や修繕費の支払い義務が生じます。毎年1月1日時点の固定資産台帳の登録所有者に、その年度分（4月〜翌3月）が全額課税されます。

修繕費・管理費

さらに、建物倒壊リスク・雨漏り・シロアリ・土砂災害リスクなど隠れた修繕コストが数百万円になることもあります。
０円という安さだけで飛びつくと「無料なのに高い買い物」になりかねない点が最大のリスクです。

自分が０円でもらう不動産は、「建物が存在しない空き地だから、建物倒壊リスク・雨漏り・シロアリがないので安心！」と思っている方も、空き地でもリスクがあります。たとえば、再建築不可・土砂災害リスク・地中埋設物・近隣トラブル・管理費用の負担などのリスクもあるので注意が必要です。

契約トラブル・訴訟費用

また、個人間で無償譲渡の契約を結んで、のちのち契約トラブルに発展する場合も少なくありません。仲介業者無しで個人間で契約を行うため、契約トラブルに関するリスク管理も自分たちで行う必要があります。訴訟に発展するようなトラブルの場合は、訴訟費用が必要になります。

無償譲渡で所有権が帰属するまでの流れ（所有権移転手続）と注意点

無償譲渡では、まず現所有者と「贈与契約書」を作成し、公的書類である登記原因証明情報として法務局へ提出します。

タダで不動産をもらった場合であっても、所有権移転には費用が必要になります。
所有権移転登記には登録免許税（固定資産税評価額×２．０％）がかかり、不動産を譲り受けた価格が０円でも税額０にはなりません。

 

…例えば、固定資産税評価額が５００万円なら登録免許税は１０万円。

さらに法務局へ提出する必要書類として、住民票・固定資産評価証明書・印鑑証明書・登記識別情報（権利証）などが求められます。

司法書士に所有権移転を依頼する場合、司法書士報酬が必要になります。

取得手続の必要費用のまとめ

0円物件であっても所有権移転手続き費用はタダではありません。

必要になる費用は、贈与契約書作成手数料、住民票など証明書発行手数料、司法書士報酬、登録免許税です。ご自身の場合のそれぞれの費用の要否、必要額を確認しておけば安心です。

もらうvs安くで買うどっちがお得？取得方法別コスト比較

「０円でもらう」「１００万円で買う」どちらがお得かは、取得時コストと将来の税金・修繕費を合計した総額で考える必要があります。
下表は代表的な費用を比較したものです。
贈与の場合は贈与税、売買の場合は不動産取得税がポイントになります。
さらに安く買ったつもりが不動産の時価との差額について『廉価売買のみなし贈与』として贈与税が課されるリスクもあります。

項目	無償譲渡（贈与）	格安売買
取得時税金	登録免許税＋贈与税	登録免許税＋不動産取得税
税率の目安	固定資産税評価額×２％＋基礎控除後１０～５５％	固定資産税評価額×２％＋３～４％
追加リスク	贈与税調査	みなし贈与課税

一般贈与財産用の税率は、１０％～５５％です。

不動産取得税の税率は、本則では４％です。ただし、不動産の種類によって、適用される税率が異なる場合があります。

…例えば、２０２６年２月現在の鳥取県での不動産取得税の税率は、下の通りになります。

鳥取県にある不動産の不動産取得税について、最新の税率などを確認したい場合は、鳥取県税務課への問合せが必要になります。

無償譲渡（贈与）の評価額と贈与契約・登録免許税の必要書類

贈与税は『固定資産税評価額』が基準。
評価額２００万円の空き家を親族から贈与された場合、年間基礎控除１１０万円を超える９０万円が課税対象となり、税率10％で9万円を納税します。
必要書類は、贈与契約書・登記事項証明書・評価証明書・受贈者と贈与者のマイナンバー。
加えて、登録免許税（評価額×２％）４万円も即日納付が必須です。
書類提出後は法務局から完了証を受け取り、市役所で固定資産税の名義変更を行います。

格安物件の購入は贈与税が発生するかも？判定方法を解説

売買価格が時価より著しく低い価格だと、時価との差額部分を『みなし贈与』として課税される可能性があります。
これを『廉価売買のみなし贈与』『低廉譲渡 のみなし贈与』などと呼びます。
具体的には、時価３００万円の家を１００万円で購入すると、時価との差額２００万円のうち基礎控除１１０万円を差し引いた９０万円が贈与税対象となるイメージです。
評価額、路線価、実勢価格の平均を時価の基準とするとの考え方があります。

ただし、個人から個人への譲渡、個人から法人への譲渡、親族間での譲渡など、ケースによって判断が異なるため、購入前に税理士へ「この価格なら安全か」を確認し、売買契約書に『値引き理由（雨漏り補修費負担等）』を明記しておくと、税務調査時の説明資料になります。

０円で失敗しないための税金チェックリスト

税金・評価増で失敗しないための確認タイミング・確認事項・相談先

「タダでもらえてラッキー！」と感じても、後から思わぬ税金が請求されると一気に赤字になります。
そこで取得前・取得時・取得後に分けた税金チェックリストを用意しました。
贈与税と不動産取得税の違い、登録免許税の計算方法、固定資産税の軽減措置の有無など、最低限押さえたいポイントを網羅。
スマホ片手にチェックできるよう、表形式と箇条書きで整理しています。
必ず「評価額」「課税標準」「税率」をセットで確認し、想定外の出費ゼロを目指しましょう。

鳥取市の場合の相談窓口～固定資産税・贈与税・不動産取得税～

鳥取市にある不動産の固定資産税評価額については、鳥取市税務局固定資産税課が相談窓口になります。

税務局　固定資産税課
電話　　償却資産係：0857- 30-8156
　　　　土地係 ：0857- 30-8157
　　　　家屋係 ：0857-30-8158（2026年02月18日時点）

贈与税については、贈与を受けた方の住所のある税務署が相談窓口になります。

鳥取市にある不動産の不動産取得税については、鳥取県税事務所が相談窓口になります。

贈与税・物件贈与税の課税範囲と特例適用条件

贈与税は親族間の財産移転に課税される国税です。
空き家の場合も評価額ベースで課税されますが、住宅取得資金の特例や相続時精算課税制度などで非課税または繰延べにできるケースがあります。
ただし『住む目的』が条件となることが多く、別荘や投資用だと適用外。
鳥取市に移住する場合は住宅取得資金贈与の非課税枠１，０００万円（耐震改修等を要する場合は５００万円）を活用できるので要確認です。

• 年間１１０万円以下：基礎控除で非課税
• 住宅取得資金特例：最大１，０００万円非課税
• 相続時精算課税：２，５００万円まで贈与税ゼロ、将来の相続税に合算

譲渡所得・特別控除を使い買った時より安い土地売却をする場合

購入後に更地化して売却すると、土地を取得した価格より安くなる場合があります。
譲渡所得の計算では『取得費＋譲渡費用』を売却額から差し引くため、赤字なら譲渡所得税はかかりません。
さらに『空き家の発生を抑制するための特例』を使えば、最大３，０００万円の特別控除も適用可能。
要件は①相続後3年以内の売却②耐震改修か建物除却済み③売却額1億円以下など。
売却損と給与所得の損益通算はできない点も覚えておきましょう。

固定資産税・都市計画税など所有後に発生する税金

空き家を所有すると毎年1月1日現在の所有者に固定資産税と都市計画税が課税されます。
鳥取市の標準税率は固定資産税１．５％、都市計画税０．１％。
ただし都市計画税は非線引き区域では課税されません。
管理不全空家に認定されると、住宅用地特例（１/６評価）が外れ、税額が約6倍になるので要注意です。

※管理不全空家についての固定資産税について知りたい方は、こちらの記事「管理不全空家で固定資産税6倍？　回避の完全手順」をご覧ください。

取得後にかかる管理・解体・修繕費用と節税対策

空き家は取得した瞬間から『維持管理コスト』がスタートします。空き家を所有している限り、管理をしつづけなければなりません。
草刈りや雨漏り修理を怠ると、瓦が飛んで近隣に損害を与えるなど想定外の賠償責任もありえます。
解体費用は木造３０坪で１５０〜２５０万円が目安、リフォームなら１０００万円超えも珍しくありません。
ただし自治体補助金や所得税控除、損金算入を活用すれば実質負担を圧縮可能。
以下で具体的な数字と節税策を紹介します。

管理不全を避ける維持コスト試算とリスク回避ポイント

年間維持コストには固定資産税、火災保険、庭木剪定、排水管清掃などが含まれます。
鳥取県の平均的な古家（延床２５坪）の年間コストは約１８万円。
管理委託会社に月５，０００円～で巡回点検を依頼すれば、行政からの指導を未然に防げます。
防犯対策として人感センサー照明を設置するだけでも不法侵入率は大幅低下。

リフォーム・修繕・除却（解体）費用を抑える方法

費用を抑えるカギは『自治体補助金＋DIY＋一括見積サイト』の組み合わせ。
鳥取市は老朽空家改修のため、まちなか空き家改修支援事業を行っています。また、2026年2月現在は、募集を終了していますが、今後も、鳥取市空家等除却事業の募集がある場合もあります。最新情報は、鳥取市のホームページをご覧ください。

更地化して賃貸駐車場・経営活用する場合の金額と節税メリット

老朽家屋を解体し、更地を月極駐車場として貸すと1台あたり月５，０００円前後で収益化できます。
解体費200万円、整地費50万円としても、１０台で年６０万円の収入なら約４．２年で解体と整地にかかった費用を回収可能です。

駐車場管理件数の多い不動産業者に相談しながら、駐車場経営をすれば、費用と収入のバランスを考慮した駐車場経営も可能です。鳥取市で駐車場施設の管理数の多い不動鳥取へのご相談をおすすめします。

鳥取で空き家を取得する手続きと自治体支援制度

鳥取県と鳥取市は移住促進と空き家対策に力を入れており、物件探しから改修までワンストップで支援する仕組みがあります。鳥取市では、空き家バンクの運営について、（公社）鳥取県宅地建物取引業協会と連携し、行っています。この記事の執筆者の不動鳥取も宅地建物取引業協会の会員ですので、空き家バンク手続き登録についてもお手伝いいたします。
ここでは空き家バンク登録から契約、補助金申請までの流れと、利用できる支援制度を紹介します。

空き家バンク登録から取得までの具体的な流れ

①空き家バンクで気になる物件を問い合わせ→②現地見学→③仮申込→④自治体面談→⑤売主（または譲渡者）と契約→⑥融資・補助金手続き→⑦引渡し・登記の順です。

補助金・制度を活用したリフォーム／修繕の申請方法

鳥取県空き家活用支援事業では、改修費を助成しています。ただし、申請者の条件などがあるので、鳥取市のホームページで最新の情報を確認するようにしてください。
申請書、改修見積書、図面、所有者同意書を提出し、着工前に交付決定通知を受ける必要があります。
交付決定前の着手は補助対象外となるなど、注意が必要です。

鳥取市の空き家に関する助成金制度・補助金制度などを知りたい方は、こちら「鳥取の空き家を壊したい！リフォームしたい！　空き家の補助金・助成金を知りたい」の記事をご覧ください。

※管理不全空家についての固定資産税について知りたい方は、こちらの記事「管理不全空家で固定資産税6倍？　回避の完全手順」をご覧ください。

※０円物件をもらった場合も、不動産の取得後は、所有している限りずっとランニングコストが必要になります。活用せず、不動産を所有しているだけでは、毎年赤字が発生してしまいます。

不動産取得後にその不動産の活用を検討したい方は、こちらの記事「土地活用の相談はどこにする？　銀行？市役所？鳥取で専門家を探すには？　」がおすすめです。

この記事で使われている専門用語の解説　初心者も安心

初心者の方も安心してこのブログを読んでいただけるように、記事で使用した専門用語を簡単にまとめました。必要に応じて、ご利用ください。

その他、この記事の内容について、もっと詳しく知りたい方は、執筆者の有限会社不動鳥取にご相談下さい。不動鳥取も宅地建物取引業協会の会員ですので、空き家バンク手続き登録についてもお手伝いいたします。

• 再建築不可物件：建築基準法の規定により、現在の物件を取り壊しての新築や、大規模な改築が制限されている物件。 建築基準法の接道義務を満たしていない土地が該当するなどの理由のため、新たな建築が認められない物件。
• 固定資産税評価額：市町村が算定する土地・建物の評価。税金計算の基準になる。
• 登録免許税：登記の際に課される国税。評価額×税率で算出。
• 贈与税：財産をもらった人に課される税金（国税）。基礎控除１１０万円がある。
• 不動産取得税：売買や交換で不動産を取得した時に都道府県が課す税金（都道府県税）。
• 廉価売買のみなし贈与：時価より著しく安い価格で売買すると、差額を贈与とみなして課税する制度。
• 譲渡所得：不動産などを売って得た利益。取得費と譲渡費用を差し引いて計算。
• 管理不全空家：倒壊や衛生上有害と判断された空き家。固定資産税の軽減特例が外れる。
• 行政代執行：所有者が除却命令に従わない場合、行政が代わりに解体し費用を請求する手続き。

📢処分に困っている訳ありの物件をお持ちで、「空き家を0円でもいいから譲りたい。」と考えている方も、実は売却できる可能性があります。

「こんな物件、売れないかも…」と悩まずに、不動産会社にご相談下さい。鳥取の不動産のことでしたら、有限会社不動鳥取へのご相談ください。