鳥取で土地探し開始！建築条件あり・建築条件なし判定フローチャート公開

2026年1月15日不動産活用

この記事は、鳥取県でこれから土地探しを始める初心者の方に向けたガイドです。
特に「建築条件あり・建築条件なし」の違いがよく分からず、どちらを選べば良いのか迷っている方に、基礎知識から具体的な検索テクニックまでを分かりやすくに解説します。
地元の不動産業者に眠る未公開物件の探し方や、失敗しない契約チェックリストも掲載しているので、読み終えた瞬間から実践できる内容になっています。

Table of Contents

鳥取の土地探しを始める前に知っておきたい基礎知識

鳥取県・鳥取市のエリア開拓史と人気地域

鳥取県は南北に長い地形と豊かな海山資源に恵まれ、古くは城下町として栄えた鳥取市中心部と、農林漁業が盛んな郊外エリアに大別されます。
鳥取市の中心市街地は駅徒歩圏マンションや分譲宅地への人気があります。
過去10年の都市計画の変遷を振り返ると、道路拡幅や商業施設の出店などによって住宅用地としての価値が再評価された地区も多く、購入前に「将来の街づくり計画」を把握することが欠かせません。
特に鳥取道南北線が噂される賀露・千代水方面のように、交通網が整備されるかもしれないことで注目されるスポットもあります。（※都市計画は変更・見直しされる場合や、事業化の時期がいつになるのか、2026年1月現在時点で、未定のため、気になる方は、鳥取県のホームページを確認し、必ず最新の情報を確認して下さい。）

歴史的背景と最新トレンドを複合的に見ることで、値上がり益を狙える土地を先取りできるのです。

鳥取駅～湖山駅のJR山陰本線沿線は通勤・通学需要が安定
小学校区中学校区も人気に影響あり

マイホーム用地をどこに購入するかを決定する際、重要なことは、今後その土地が値上がりするか値下がりするかではなく、ご自身の生活スタイルに合っているか、生活圏にあるかの方です。あくまでも、土地価格の動向は、予備的な判断材料にすぎませんので、ご注意ください。

土地の種別（宅地・分譲地・建売用地）と売買フロー

土地は大きく分けて「宅地」「分譲地」「建売用地」の3タイプがあります。
宅地は既に住宅が立てられる状態の単体区画で、自由設計を求める方に最適です。この建築業者で建てたいという建築業者が決まっている方におすすめです。
分譲地は複数区画を造成しインフラを整備したうえで売り出すため、道路幅や上下水道の引込済みなど安心感が高い反面、建築条件が付くケースが多い点に注意が必要です。
建売用地は建物プラン込みで販売され、最短1〜2か月で入居できるスピード感が魅力ですが、間取りや仕様変更の自由度は低くなります。仕様変更をすると、オプション料金が必要になることもあるので、追加費用の有無を確認する必要があります。
購入フローは「情報収集→現地見学→買付申込→重要事項説明→売買契約→決済・引渡し→建築開始」の順が基本で、住宅ローン審査や地盤調査など並行作業も発生します。
特に建築条件付きの場合は、売買契約と同時に工務店との建築請負契約を締結する必要があり、設計打合せの時間的余裕を確保することが成功のカギです。

種別	自由度	インフラ整備	入居までの期間のめやす
宅地	◎	△	設計〜建築で6〜12か月
分譲地	○	◎	6〜10か月
建売用地	△	◎	1〜3か月

建売用地であっても、ライフライン工事について、別途買主が費用負担をする必要がある場合も有るため、引込見ようの負担の有無を確認するようにしましょう。

価格相場と坪単価の見方〜安い物件を見抜くコツ

鳥取市の宅地価格は中心部で坪20〜40万円弱、郊外で坪9〜22万円が目安です。
坪単価は土地価格を敷地面積（坪数）で割って算出しますが、間口の広さ・形状・道路付けによって実質的なプラン自由度が変わるため、単純比較は危険です。
例えば同じ坪単価でも「整形地×南向き×上下水道完備」の方が建築コストが抑えられ、総額では安くなるケースがあります。
地盤改良の必要性や擁壁工事の有無もコストに直結するため、見積前に地耐力調査データやハザードマップを確認しましょう。

角地で道路後退が必要→有効宅地面積減＝坪単価が割高になる
市街化調整区域は安いが建築制限が多い→将来リスクを要確認
上下水引込なし物件は工事負担で100〜200万円追加コストが発生

新築・中古住宅の選択基準とリフォーム可能性

自己資金や入居希望時期によっては、中古住宅＋リフォームという選択肢も有力です。
築20年以上の木造戸建てでも、耐震補強と内外装リノベーションで新築同然の住み心地を実現する事例が増えています。
鳥取市は古民家ストックが多く、自治体のリフォーム補助金・耐震診断助成金や空き家バンク制度を活用することで、土地付き建物を割安で取得可能な場合もあります。
中古住宅をリフォームするといっても、最低限のリフォームに限定して修繕するのか、どの程度リフォームするのかによって、必要費用はことなるので、注意が必要です。

台所トイレ風呂の3点の水回りを入れ替えるリフォームをする場合、100万円～400万円くらいの予算が必要です。水回りだけでなく、間取り変更や外壁工事も行う場合は、1000万円以上の予算が必要になります。予算と希望とを調整し、リフォーム計画を立てることが大切です。
事前に金融機関へ「一体型ローン」や「リフォーム専用ローン」の可否を確認し、見積書をセットで提出する準備を整えましょう。どのローンを選択すればよいか不動産業者が相談にのってくれる場合も有ります。いきなり金融機関に相談することに抵抗感がある方は、不動産業者に尋ねてみるのもおすすめです。

※ご自身で、ローンの試算をしてみたい方は、こちらが便利です。

建築条件あり・なし判定フローチャート

建築条件とは？不動産売買契約での定義と注意点

建築条件とは、土地の売買契約締結後一定期間内（通常3か月以内）に、売主が指定する工務店またはハウスメーカーと建築請負契約を結ぶことを条件とした取引形態です。
この条件が付くことで土地価格が抑えられるメリットがありますが、期間内に契約合意に至らない場合は売買契約自体が白紙解除となるリスクを伴います。
また、設計自由度が限定されるほか、追加仕様に対するオプション価格が割高になるケースも散見されます。
国土交通省告示で、条件付き取引では買主のプラン要望を十分にヒアリングし、見積書を提示することが義務付けられていますが、実務では説明不足によるトラブルが絶えません。
そのため「建築条件付き＝安いがお得」と短絡的に判断せず、契約条項と工事見積の両面を精査する習慣が不可欠です。

判定フローチャートの使い方〜理想の住まい探し

下記のフローチャートは、あなたが建築条件あり・なしどちらを選ぶべきかを瞬時に判定できるツールです。
希望の入居時期、設計自由度、総予算、ローン審査の難易度、信頼できる施工会社の有無──これら5つの質問にYES/NOで答えるだけで、最適解が導き出されます。
印刷して家族会議で使ったり、地元不動産会社への相談時に提示することで、意思決定がスムーズになるでしょう。

質問	YES	NO
1. 入居希望は1年以内か？	建売/条件付きへ進む	自由設計へ進む
2. 間取りに強いこだわりがあるか？	自由設計へ進む	どちらでも可へ進む
3. 総予算をなるべく抑えたいか？	条件付き優勢	条件なし優勢
4. 信頼できる工務店を既に知っているか？	条件なしで指名	条件付きでも可
5. ローン審査に不安があるか？	建売/条件付きで手続き簡略	自由設計で比較検討

建築条件無し土地を選ぶメリット・デメリット

建築条件無し土地の最大の魅力は、好きなハウスメーカーや設計事務所を自由に選べる点です。
自分たちのライフスタイルに合わせた間取りやデザインを追求でき、省エネ性能や自然素材など最新トレンドを盛り込むことも容易です。
また、複数社で相見積もりを取ることで工事費が透明化し、総合計でコストダウンできる可能性があります。
一方、土地探しと住宅会社探しを同時並行で進める手間が増え、建築確認申請や地盤改良の手配なども自己責任となるため、スケジュール管理が難しい側面もあります。
加えて、条件付きより土地価格が高めに設定される傾向があり、資金計画の余裕が求められます。

メリット：設計自由・相見積もりで価格競争・将来リフォームも柔軟
デメリット：土地価格が高い・工程管理の負担・ローン手続きが煩雑

建築条件ありでもオススメなケースとチェックポイント

工務店との顔合わせやモデルハウスの見学で品質に納得できた場合、建築条件付きでも理想の家を建てられます。
特に子育て世帯向けに間取りが標準化されている分譲地や、外構・街並みを統一するコンセプトタウンでは、条件付きがむしろメリットになることもあります。
ただし、契約前に「プラン変更は何回まで無料か」「オプション料金表が提示されているか」「白紙解除条項は明記されているか」を必ず確認しましょう。
さらに着工後の追加工事費や金利上昇リスクを見込んだ資金計画を立てることで、予期せぬ出費を防げます。

モデルハウス仕様＝標準装備を要チェック
仮契約金の返金条件を明文化
完成後の定期点検・保証年数を比較

鳥取市で建築条件無し土地を探す6つの検索条件

インターネット検索サイトだけに頼ると、実は市場全体の6〜7割しか閲覧できていないと言われます。
建築条件無しの希少物件を狙うなら、ポータルサイトの高度な検索フィルターと地元不動産会社の未公開ストックを組み合わせることが不可欠です。
ここでは「市区町村・沿線」「学校区」「角地・面積」「新着・差し押さえ」「価格・ローン試算」「未公開ヒアリング」という6軸を設定し、検索効率を飛躍的に高める具体的な手順を解説します。

市区町村・沿線・駅徒歩時間・用途地域指定での絞り込み方法

まずは市区町村を「鳥取市」に設定し、JR山陰本線の各駅を沿線検索に登録します。
徒歩時間は5・10・15分の3段階で保存し、通勤・通学の許容範囲を家族ごとに明文化しておくと妥協点が明確になります。
用途地域は第一種低層〜準工業まで幅広く存在するため、静かな住宅街を希望する場合は第一種低層または第一種中高層を優先チェックすると無駄打ちが減ります。
高度地区・景観地区の有無は建築制限や外壁後退に直結するので、検索結果の「都市計画」欄を見落とさないことが重要です。
最後に建築条件無しのチェックボックスをONにし、検索結果をCSVデータをエクスポートできるサイトなら保存しておくと比較が楽になります。

JR山陰本線：鳥取・湖山・鳥取大学前・末恒の4駅を登録
徒歩分数は家族会議で上限15分内に統一
第一種低層＝静寂重視／準工業＝事業併用を検討

小学校・中学校など学校周辺環境で選ぶ

子育て世帯が最も重視するのは通学路の安全性と学校区の評判です。
鳥取市は小学校20校、中学校10校が点在し、久松小学校・修立小学校・醇風小学校・城北小学校といったエリアは人気が集中するため、建築条件無し物件は、販売開始から比較的早くで買付（購入申込）が入るケースも珍しくありません。
ポータルサイトで学区を指定できない場合は、地図検索モードで学校名を入力して半径1kmで絞り込み、徒歩10〜15分を目安にピンを打つと効率よく候補地を抽出できます。
通学路が県道や交通量の多い国道を横断するかどうかもチェックし、信号機・歩道橋・ガードレールの有無をストリートビューで事前確認するのが現地見学の時短テクニックです。

角地・面積・形状にこだわるときのチェック項目

角地は日当たり・開放感が抜群ですが、道路後退（セットバック）や景観条例による外構規制が伴うことがあります。
敷地面積は建ぺい率と容積率の掛け算で建物の最大ボリュームが決まるため、延床30坪以上を希望するなら概ね40坪から50坪前後を確保したいところです。
また間口が狭い旗竿地は坪単価が安く設定されますが、駐車スペース・採光・将来の増改築計画に影響するため、安さだけで飛びつかない判断力が求められます。
形状図面の「有効宅地面積」と「別途通路」を必ず分けて記載してもらい、建築士にプラン相談する流れを作れば後戻りを防げます。

角地＝道路後退ラインを要チェック
旗竿地＝進入路幅員2m以上か
間口8m未満は駐車並列2台が難しい

価格・ローン月々支払シミュレーションと無料登録通知機能

シミュレーションは初期設定の金利・借入期間と、実際の提携ローンが異なる場合も珍しくありません。0.5〜2.1%台が広いため、複数銀行で仮審査を申込するのも有効な手段です。
年収・自己資金・他ローン残債を入力し、毎月の返済限度額を可視化しておくことで、見学時に「総額○万円までなら即決可」と意思表示でき、価格交渉を有利に進められます。
また会員登録で使える「価格変動通知」は、値下げが入るたびにメールが届くため、指値タイミングを逃しません。
フラット35や地元JAローンなど金利タイプ別に複数パターンを保存しておくと、金融情勢の変動にも柔軟に対応できます。最近は、フラット50といった金融商品もあります。

具体例：旧市内建築条件なし・価格重視・温泉引込可物件　建築条件なし土地3選

建築条件なしといっても、いろいろな土地があります。ここでは、周辺に生活に便利な施設が多いエリアの建築条件なしの土地、市街化調整区域の100坪近い面積の広めの土地、リフォーム向きの中古戸建て付の温泉地の土地の3物件をご紹介します。

鳥取市相生町4丁目の宅地（建築条件無し）：周辺に生活に便利な施設が多いエリアの建築条件なしの土地

【鳥取市相生町4丁目】　売土地（売買物件）建築条件なし　醇風小学校校区　価格 900万円　坪単価 21.5898万円

相生町バス停より徒歩4分、周辺には生活に便利な施設が複数あるため、車なしでの生活を希望される方にもおすすめです。（スーパーマルワより約３００メートル、サンマート湯所店より約２８０メートル、ドラッグストアザグザグ西品治店より約３３０メートル、相生町バス停より約２９０メートル、鳥取県庁より約１２７０メートル、トリベイSSステーションより約３９０メートル）上水下水都市ガスは引込済ですが、準防火地域になります。鳥取市中心部は、準防火地域が多いです。防火地域準防火地域では、耐火仕様の建築資材を使わなければならない部分があります。

項目	内容
坪単価	約22万円
インフラ	上下水・都市ガス完備
ハザード	洪水3〜5m区域外

※鳥取市内中心部は、千代川が氾濫した場合、浸水する場所が非常に多くなっています。鳥取市のホームページで総合防災マップが公開されていますので、気になる方は、ご確認下さい。

市街化調整区域の建築条件なし売土地　【鳥取市湖山町西3丁目】（南向き）318.73m²

【鳥取市湖山町西3丁目】売土地（建築条件なし）（南向き）　価格 950万円　坪単価 9.8537万円（96.41坪）　価格 950万円　坪単価 9.8537万円

広めの土地を探しているけれど、土地の予算をおさえて、建物に予算を振り分けたい方におすすめです。※ただし、市街化調整区域の土地のため、住宅を建築できる方に制限があります。条件について知りたい方は、建築業者または不動産業者にお問合せ下さい。

鳥取市郊外（鹿野町今市）のリフォーム向きの中古戸建て付の温泉地の中古戸建て

最後に紹介するのは鳥取市鹿野町今市の木造平屋の中古戸建て。1981年12月築３SDK床面積117.87m²（35.65坪）土地170坪以上で、土地建物で700万円です。鹿野温泉山紫苑より約80メートルで、歩いてかけ流し温泉に入浴にいくことができる立地です。
建築条件無しのため、既存建物を解体して新築も可能です。和風の平屋建てをお好みの方には、解体せずに、フルリノベーションで再生するプランが可能です。
総額1500万円以内で「平屋＋庭付き＋温泉まで徒歩圏」が叶うため、テレワーク移住やシニアの住み替え希望者におすすめです。
地元行政の移住支援金もあるので、IターンUターンして、ゆったり温泉地に住みたい方は、鳥取市の移住定住窓口にお問合せ下さい。

空き家の解体・リフォームを検討中の方には、こちらの記事「鳥取の空き家を壊したい！リフォームしたい！　空き家の補助金・助成金を知りたい」がおすすめです。

不動産会社の選び方と売却・買い替えサポート

地元不動産業者有限会社不動鳥取の企業専用サイト vs 大手ポータル登録件数・対応力を比較

大手ポータルは物件量が豊富ですが、地元業者専用サイトにしか載らない“レインズ未登録”案件も多いのが鳥取市の特徴です。
登録件数はポータルが約1200件、地元サイトが約700件と見劣りしますが、重複を除くと実質5割が地元独占情報という調査結果があります。
また地元業者は役所への事前協議や農地転用など煩雑な手続きに精通しており、契約から建築までワンストップ対応が可能。
一方、大手は住宅ローン事前審査や瑕疵保険の取り扱いで優位性があるため、両者の強みを把握して使い分ける発想が重要です。ただし、鳥取の場合、都市銀行の銀行数が少なく、地方銀行が大半を占めます。地元不動産業者が地銀担当者につないでくれる場合も有るので、ローン手続のサポートなどを希望される場合は、地元不動産業者がおすすめです。

項目	大手ポータル	地元専用サイト
物件掲載数	◎	○
未公開物件	△	◎
手続きサポート	○	◎

購入前にチェック！契約種別・手数料・安心サポート

仲介か売主直販かによって諸費用が大きく変わります。
仲介手数料は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」が上限ですが、売主物件なら0円です。
ただし売主直販の場合、インスペクションや瑕疵保険加入は自己手配となるケースが多いため、トータルコストで比較する視点が不可欠。
契約書の特約条項に「建築確認不適合時の白紙解除」や「越境物の是正」を盛り込めるか、担当者に必ず確認しましょう。

仲介手数料0円＝インスペクション費用の別途負担に注意
手付金は物件価格の5〜10%が一般的
住宅瑕疵保険は加入義務がないため要自己判断

よくあるQ&Aとチェックリスト

建築条件無し土地は本当に無し？契約前の確認ポイント

稀に「条件無し」と表示されていても、備考欄に“建築協定あり”や“売主施工推奨”と書かれているケースがあります。（指定の建築業者から選ぶことが条件とされている場合も有ります。）
重要事項説明書に『建築請負の制限』が一切ないかを確認し、打ち合わせ記録を残すことでトラブルを予防できます。
疑義があれば県宅建協会の相談窓口へ問い合わせると、公的な見解を得られ安心です。

ローン審査・月々返済の目安は？

一般に返済負担率は年収の25%以下が安全圏とされます。
年収400万円なら年間100万円、月額約8.3万円が上限目安。
フラット35は物件完成後の融資実行なので、土地先行購入の場合はつなぎ融資が必要か金融機関に確認しましょう。

登録・保存しておくと便利な機能まとめ（メール通知・お気に入り）

Yahoo!不動産は100件まで無料で保存できます。
検索条件パターンまで保持できるため、駅徒歩・学区・価格帯ごとに分類しておくと比較が容易です。
値下げ通知はSMSにも対応しているので、メールを見落としがちな方は設定しておくと安心です。

2026年1月現在、Yahoo!不動産では、成約でPayPayポイントが最大20万円分もらえるキャンペーンを行っています。

土地探しを成功させるための絞り込み条件・検索条件の整理術

条件が多すぎると本命を取り逃し、少なすぎると見学疲れに陥ります。
まず“譲れない3条件”と“妥協できる3条件”を書き出し、家族全員で共有しましょう。条件の優先順位を決めることが大切です。

まとめ｜鳥取で理想の土地を手に入れるための次の一歩

鳥取市で建築条件無しの土地を探すなら、ポータルサイトの高度検索に加え、地元不動産会社への直接相談が成功の鍵を握ります。
本記事で紹介した6つの検索条件と判定フローチャートを活用し、気になる物件は48時間以内に現地見学と資金シミュレーションを済ませるスピード感が競合に差を付けます。
まずは未公開情報を握る地元業者に「建築条件無し優先」と伝え、レインズ未登録物件をリストアップしてもらいましょう。
有限会社不動鳥取は、あなたの理想の住まいを実現を応援しています。

鳥取の地元の不動産業者への相談を検討される方は、ぜひ有限会社不動鳥取のご相談下さい。

今すぐ来店予約をされたい方は、こちらが便利です。

不動産購入の全体的な流れについて押さえたい方は、こちらの記事「図解）不動産取引の流れ～はじめて不動産を購入するときに知っておきたいポイント～」がおすすめです。

不動産を持つと、納める必要がある税金「固定資産税」について押さえたい人は、こちらの記事「不動産を持っているときに納める税金～固定資産税とは？　住宅用地の減免措置とは？～」がおすすめです。

専門用語解説

セットバック：土地と前面道路の境界線を土地側に後退させ、前面道路の幅を広げること。
建蔽率：敷地面積に対する建物の建築面積割合。都市計画で上限が定められています。
容積率：敷地面積に対する延床面積割合。階数や総床面積を決める指標になります。
市街化区域：街を活性化させるために活用される地域
市街化調整区域：開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域。市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限がある。
停止条件：一定条件が成立するまで契約の効力が発生しない法律用語。
つなぎ融資：土地代金を先に支払い、建物完成後に住宅ローンに一本化する短期融資。
インスペクション：建物状況調査。専門家が劣化や欠陥を診断します。
フラット35：住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローン。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期的な資金計画が立てやすい借入方法。
フラット50：期優良住宅※1、予備認定マンション※2、管理計画認定マンション※3のいずれかを取得する場合にご利用いただける最長50年の全期間固定金利住宅ローン。