鳥取市で土地探しを始めたばかりの方向けに、「建ぺい率」「容積率」の超基本から、容積率オーバー物件のリスク、住宅ローンへの影響、購入前の調べ方までをやさしくまとめた記事です。
土地や中古物件の売買では、数字の意味を知らないまま進めると「思った家が建たない」「ローンが通りにくい」などの失敗につながります。
特に鳥取市のようにエリアで用途地域や道路条件が変わる地域では、地元事情に強い不動産業者へ早めに相談することが近道です。

この記事は、鳥取市の不動産業者有限会社不動鳥取が執筆しています。不動鳥取に相談をされたい場合は、予約フォームから24時間来店予約が可能です。

 

鳥取市で土地探しを始めたばかりの方向けに、建ぺい率・容積率の超基本と、物件売買でつまずきやすい「容積率オーバー」「ローンが通るか」をやさしく整理した記事です。
数字の意味が分かると、希望の間取りが入る土地か、将来売りやすいかまで判断しやすくなります。
ただし規制は用途地域や道路条件で変わり、現地を見ないと分からない落とし穴もあります。
土地探しは、鳥取市の事情に詳しい地元の不動産業者に早めに相談するのが近道です。

 

鳥取市の土地で失敗しないための前提：『建ぺい率』と『容積率』の超基本解説（鳥取市 土地 建ぺい率 容積率 物件 売買）

鳥取市で土地や中古物件を買うとき、「この土地なら理想の家が建つ」と思っても、建ぺい率・容積率の上限で希望の広さが入らないことがあります。
逆に、中古物件では「すでに建っている建物が、今のルールだとオーバーしている」ケースもあり、売買や住宅ローンに影響します。
まずは建ぺい率＝建物の“建て広げ”の上限、容積率＝建物の“床の合計”の上限、と覚えると理解が早いです。
細かい判断は現地条件で変わるため、最初から地元の不動産業者に用途地域や道路幅まで一緒に確認してもらうのがおすすめです。

 

建ぺい率とは何か？定義・計算方法と建蔽率の上限（面積・建築面積・規定）

建ぺい率は「敷地面積に対して、建物を真上から見た面積（建築面積）がどれだけ占めてよいか」の割合です。

 

たとえば敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は最大60㎡までが基本です。
ここで大事なのは、建築面積は“1階の床面積”と同じとは限らない点です。
バルコニーの出方や庇（ひさし）、車庫・天井高の扱いなどで計算が変わることがあり、素人判断だとズレやすいです。
鳥取市で土地を買う前に、地元の不動産業者や建築士に「建築面積の取り方」まで含めて確認してもらうと失敗を減らせます。

計算式：建ぺい率（％）＝建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

• 建ぺい率が低いほど：庭や駐車スペースは取りやすいが、建物は広げにくい
• 建ぺい率が高いほど：建物は広げやすいが、外構計画がタイトになりやすい

容積率とは何か？延べ床面積・床面積の計算方法と比率の意味（容積・延べ床面積・平方メートル）

容積率は「敷地面積に対して、建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）がどれだけまでOKか」の割合です。

敷地100㎡で容積率200％なら、延べ床面積は最大200㎡までが基本です。
2階建てなら1階100㎡＋2階100㎡のように合計で考えます。
ただし容積率は、前面道路の幅が狭いと“道路による上限”でさらに下がることがあり、ここが鳥取市の土地探しで見落としやすいポイントです。
広告の「容積率200％」だけで安心せず、地元の不動産業者に道路幅とセットで確認してもらうのが安全です。

計算式：容積率（％）＝延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100

• 延べ床面積＝1階＋2階＋3階…の床面積合計
• 道路幅が影響する場合がある（指定容積率より小さくなることがある）

鳥取市でよくある用途地域ごとの規制と現行のルール（用途地域・規制・市区町村）

建ぺい率・容積率は、土地がどの用途地域にあるかで基本の上限が決まります。
用途地域は「住宅中心」「商業中心」など街の性格を分けるルールで、同じ鳥取市内でもエリアで大きく違います。
さらに地区計画や高度地区など、用途地域とは別の追加ルールが乗ることもあります。
土地探しを始めたばかりの方は、まず「用途地域」「建ぺい率」「容積率」「前面道路幅」をワンセットで見る癖をつけると判断が早くなります。
とはいえ調べ方が難しいため、候補地が出たら地元の不動産業者に役所確認まで依頼するのが現実的です。

用途地域のイメージ	建てられる建物の傾向	注意点
住居系	戸建て・共同住宅が中心	高さや日影などの制限が厳しめになりやすい
商業系	店舗・事務所・住宅など幅広い	容積率が高いこともあるが、周辺環境の確認が重要
工業系	工場・倉庫なども建てやすい	住環境としての騒音・におい等の相性確認が必要

斜線制限・高さ制限・接道義務が与える影響（斜線制限・高さ・接道義務・前面道路）

建ぺい率・容積率がOKでも、実際には「高さ」や「道路への接し方」で希望の建物が建てられないことがあります。
代表例が斜線制限で、道路や隣地から一定の角度で引いた線の内側に建物を収める必要があり、3階建てを考えると影響が出やすいです。
また接道義務（原則として一定幅以上の道路に一定長さ接していること）を満たさないと、そもそも建て替えできない可能性があります。
このあたりは図面と現地確認が必要なので、土地探しの段階から地元の不動産業者に「接道」「道路種別」「幅員」を確認してもらうのが安心です。

• 斜線制限：高さを上げるほど、上階が削られるような形になりやすい
• 高さ制限：地区によって上限が決まることがある
• 接道義務：満たさないと再建築不可になるリスクがある

容積率オーバー・建ぺい率オーバーとは？違反の種類と法的影響（容積率オーバー・罰則・違法建築物）

容積率オーバー・建ぺい率オーバーとは、法律や条例で決まった上限を超えて建てられている状態です。
中古物件では「昔はOKだったが今はNG」や、「当時からルール違反のまま」など混在します。
ここで重要なのが、同じ“オーバー”でも扱いが違う点です。
当初からルール違反なら「違反建築物」、当時は適法で後からルールが変わって合わなくなったなら「既存不適格建築物」と呼ばれます。
売買やローンの通りやすさに直結するため、地元の不動産業者に資料を集めてもらい、どちらに当たるかを早めに切り分けましょう。

容積率オーバーが『バレる』ケースと発覚時の手続き（バレる・調べ方・請求）

容積率オーバーは「普段住んでいるだけなら見逃されるのでは」と思われがちですが、売買やリフォームのタイミングで発覚しやすいです。
特に住宅ローンを使う場合、金融機関や保証会社、評価会社が資料確認を行い、図面と現況が合わないと指摘されることがあります。
また増改築の確認申請、用途変更、建物表題登記の調査、近隣トラブルをきっかけに役所が把握するケースもあります。
発覚したら、是正（減築など）や、適法化できる根拠の確認、場合によっては専門家と役所相談が必要です。
最初から地元の不動産業者に「検査済証の有無」「確認済証」「図面一式」を請求してもらうのが現実的です。

• 売買時：重要事項説明の調査で判明しやすい
• ローン審査時：担保評価で図面・面積の整合性を見られる
• リフォーム時：確認申請が必要な工事で表面化しやすい

違反の場合の罰則・改善命令・取り壊しリスク（罰則・違反・改善）

違反建築物と判断されると、行政から是正指導や命令が出る可能性があります。

内容はケースによりますが、増築部分の撤去や用途の是正など、現実的に大きな負担になることがあります。
また、違反状態のままだと増改築の許可が下りにくく、火災保険や売却時の説明でも不利になりがちです。
「必ず取り壊しになる」と決めつけるのは危険ですが、リスクがゼロではない点が問題です。
購入前に、地元の不動産業者を通じて建築士や役所に確認し、是正の必要性と費用感を把握してから判断しましょう。

• 行政指導：まずは是正を促されることが多い
• 命令：従わない場合に強い措置へ進む可能性
• 実務上のデメリット：ローン・保険・売却で不利になりやすい

既存不適格・再建築不可の扱いと中古物件購入時の注意点（既存不適格・再建築不可・中古物件）

「既存不適格建築物」は、建てた当時は適法だったが、法改正や都市計画変更で今の基準に合わなくなった建物です。
一方「違反建築物」は、建てた当初から基準に合っていない（または無許可増築など）状態を指します。
この違いはとても重要で、既存不適格は直ちに違法として取り壊しを求められる性質ではない一方、増改築や建て替えでは現行法に合わせる必要が出ます。
また「再建築不可」は、接道義務などを満たさず建て替えができない土地・建物のことです。
中古物件は見た目が良くても将来の選択肢が狭いことがあるので、地元の不動産業者に「既存不適格か」「違反か」「再建築できるか」を必ず確認してもらいましょう。

区分	意味	売買での注意
違反建築物	当初から基準違反（無許可増築含む）	ローンが厳しい・是正費用が出やすい
既存不適格建築物	当時は適法、今の基準に合わない	建て替え・増改築で制約が出る
再建築不可	接道義務などを満たさず建て替え不可	出口（売却）と資金計画が難しくなりやすい

違反建築物が売却や住宅ローン審査に与える影響（売却・住宅ローン・ローン・通った）

容積率オーバーなどの違反があると、買主が住宅ローンを使いにくくなり、結果として売却が難しくなる傾向があります。
金融機関は担保としての安全性を重視するため、違反建築物は「最悪、是正で価値が下がる」「換金しにくい」と見られやすいからです。
ただし、すべてのケースでローンが絶対に否決されるわけではなく、違反の程度、是正可能性、土地評価の比重、金融機関の方針で結果が分かれます。
買う側としては「ローンが通る前提」で契約すると危険なので、事前審査と物件調査をセットで進める必要があります。
この調整は個人では難しいため、地元の不動産業者に金融機関選びも含めて相談するのが近道です。

• 影響が出やすい：検査済証なし、図面不一致、増築履歴不明
• 交渉が必要：是正して引き渡すか、価格で調整するか
• 安全策：ローン特約・調査条項を契約に入れる

中古物件や容積率オーバー物件の実務リスクと活用可能性（中古物件・容積率オーバー・デメリット）

容積率オーバー物件は「安いからお得」と見えることがありますが、安いのには理由があることが多いです。
特に鳥取市でこれから土地や物件を買う人は、購入後にローン・リフォーム・売却で詰まらないかを先に考える必要があります。
一方で、是正の見通しが立つ、収益目的で出口戦略が明確、現状のまま運用できるなど、条件がそろえば活用できる場合もあります。
重要なのは「買ってから考える」ではなく「買う前に調べ切る」ことです。
地元の不動産業者に、役所調査と資金計画、将来の売り方まで含めて相談しながら進めましょう。

容積率オーバー物件のデメリットと隠れた費用リスク（費用・違法・注意点）

容積率オーバーのデメリットは、単に「ルール違反」という点だけではありません。
実務では、ローンが通りにくい、リフォームで確認申請が通らない、売却時に買主が見つかりにくいなど、連鎖的に不利が出ます。
さらに隠れた費用として、是正のための減築工事、測量や図面復元、建築士の調査費、場合によっては境界確定などが発生します。
購入価格が安くても、トータルで高くつくことがあるため注意が必要です。
見抜くには資料と現地の両方が必要なので、地元の不動産業者に「追加費用の可能性」を具体的に洗い出してもらいましょう。

• ローン面：金融機関が限定される、金利条件が悪化する可能性
• 工事面：増改築が制限され、希望のリフォームができないことがある
• 売却面：買主が現金客や投資家に偏り、価格が伸びにくい

逆に活用できるケース：アパート経営・収益性のシミュレーション（アパート・経営・シミュレーション・収益）

容積率オーバーでも、すぐに是正を求められず現状運用が可能で、かつ収益が見込めるなら「投資として成立する」ケースがあります。
たとえば賃貸需要が読める立地で、修繕計画と出口（将来の売却先）が明確なら、利回りで判断する考え方もあります。
ただし、将来の大規模修繕や用途変更、建て替えが難しい可能性を織り込む必要があり、甘い想定は危険です。また、容積率オーバー物件について融資を行わない金融機関もあるため、全額自己資金で購入資金を用意する必要があり、資金準備についても注意が必要です。
収益シミュレーションは、家賃だけでなく空室率、修繕費、保険、税金まで入れて行います。
地元の不動産業者に、鳥取市の賃料相場と空室傾向を踏まえた現実的な数字で試算してもらうのがおすすめです。

項目	見るポイント	落とし穴
家賃	近隣の成約相場	募集賃料だけで判断しない
空室率	エリア・間取りの需給	築年数で悪化しやすい
修繕費	屋根・外壁・設備更新	先送りすると一気に高額化
融資	金利・期間・自己資金	違反があると条件が厳しくなる

リフォーム・増改築でバレるか？構造別の注意（リフォーム・鉄骨・木造・鉄筋コンクリート造）

「小さなリフォームなら大丈夫」と思っていても、工事内容によっては確認申請が必要になり、その過程で容積率オーバー等が表面化することがあります。
特に増築、用途変更、構造に関わる大規模改修はチェックが厳しくなりがちです。
木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造（RC）など構造によって、改修の自由度や費用感も変わります。
また、図面が残っていない古い建物は、現況測量や図面起こしが必要になり、そこで面積のズレが見つかることもあります。
購入前に「どこまで直したいか」を地元の不動産業者と共有し、建築士同席で可否を確認するのが安全です。

• バレやすい工事：増築、用途変更、主要構造部に関わる改修
• 注意点：図面と現況が違うと、追加調査費が出やすい
• 対策：購入前にリフォーム会社ではなく建築士目線で適法性確認

建物の間取り・階数（3階建て）・収納面での現実的な制約（間取り・3階建て・収納）

建ぺい率が低い土地では、1フロア当たりの床面積を広く取りにくいため、2階や3階と複数フロアで床面積を稼ぐ発想になりがちです。
しかし3階建ては、道路斜線制限や高さ制限、階段スペースの増加で「思ったより部屋が取れない」ことがあります。
また収納は、延べ床面積に余裕がないと削られやすく、住み始めてから不満が出やすいポイントです。
容積率が高くても道路幅で実質容積率が下がると、計画が崩れることもあります。
土地の数字だけで間取りを決めず、地元の不動産業者と建築士に「この土地で現実的に入るプラン」を早めに描いてもらうのが失敗しないコツです。

• 3階建ての注意：階段・廊下が増え、居室面積が目減りしやすい
• 収納の注意：ウォークイン等は容積の余裕が必要
• 現実策：先に必要な部屋数と駐車台数を固定して逆算する

土地購入前に必ず行う調べ方とチェックリスト（調べ方・計算方法・接道義務）

鳥取市で土地を買う前にやるべきことは、ざっくり言うと「役所でルール確認」「現地で道路と境界確認」「希望プランが入るか試算」の3つです。
これを飛ばすと、買った後に“建てられない”“思った広さにならない”“ローンが進まない”が起きます。
とはいえ、初めての土地探しで全部を自力でやるのはたくさんの時間と労力と専門知識も必要で、大変な作業です。
だからこそ、地元の不動産業者に相談し、調査の段取りを組んでもらいましょう。あなたが分かるまで丁寧に説明をしてもらうことが一番確実です。
物件資料だけで判断せず、購入申込み前にチェックリストで一つずつ潰しましょう。

役所で確認する書類と申請情報（建築基準法・用途地域・都市計画・請求）

役所確認では、用途地域や建ぺい率・容積率だけでなく、地区計画、道路種別、建築制限の有無などを見ます。
中古物件なら、確認済証・検査済証の有無、建築計画概要書、台帳記載事項証明などで履歴を追えることがあります。
これらは一般の方でも取得・閲覧できるものがありますが、窓口での確認ポイントが多く、慣れていないと見落としが出ます。
地元の不動産業者に「何を確認すべきか」を整理してもらい、必要なら一緒に役所へ行くのがおすすめです。
ローンや売却まで見据えるなら、書類が揃うかどうか自体が重要な判断材料になります。

• 確認したい情報：用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、地区計画
• 道路関係：道路種別、幅員、接道義務を満たすか
• 中古の重要書類：確認済証、検査済証、図面一式の有無

土地面積・前面道路の幅員・接道の確保チェック（前面道路・道路・幅員・確保）

土地の面積は登記簿の数字だけでなく、境界がはっきりしているかが重要です。
境界が曖昧だと、建築計画が確定できず、後から面積が減って建ぺい率・容積率の計算が狂うことがあります。
また前面道路の幅員は、容積率の実質上限に影響することがあり、接道義務の判定にも直結します。
旗竿地や角地、セットバックが必要な道路などは、見た目以上に条件が複雑です。
現地確認は必須なので、地元の不動産業者に同行してもらい、道路幅・境界・高低差まで一緒にチェックしましょう。

• 面積：登記簿面積と実測面積がズレる可能性
• 道路：幅員、道路種別、セットバックの要否
• 接道：間口が足りるか、通路部分の扱いはどうか

容積率・建ぺい率を使った具体的なプラン検討（プラン・間取り・延べ床面積）

数字を見てもピンと来ない場合は、先に「必要な延べ床面積」を決めて逆算すると分かりやすいです。
たとえば延べ床面積30坪程度が欲しいなら、容積率と敷地面積から実現可能かを見ます。
同時に、駐車2台や庭を確保したいなら、建ぺい率で1階の広さがどこまで取れるかが効いてきます。
さらに斜線制限で3階が削られると、延べ床面積が足りなくなることもあります。
この段階で地元の不動産業者に相談し、建築会社と簡易プランを当てて「買っていい土地か」を判断するのが安全です。

見たいこと	使う指標	簡単な考え方
1フロアをどれだけ広くできるか	建ぺい率	敷地×建ぺい率＝建築面積の目安
家全体の床面積をどれだけ大きくできるか	容積率	敷地×容積率＝延べ床面積の目安
3階建てが現実的か	斜線・高さ・道路	数字OKでも形が入らないことがある

購入前の無料査定・一括査定・専門家への依頼方法（無料・一括・査定・依頼・専門家）

土地や中古物件は、買う前から「将来いくらで売れそうか」「問題があるとどれだけ下がるか」を把握しておくと安心です。
無料査定や一括査定は相場観を掴むのに役立ちますが、建ぺい率・容積率オーバーや再建築不可など“個別事情”は、机上査定だけでは精度が落ちます。
そのため、鳥取市の地元の不動産業者に相談し、現地と役所調査を踏まえたコメントをもらうのが効果的です。
必要に応じて建築士、司法書士、土地家屋調査士などへつなげてもらうと、手戻りが減ります。
「誰に何を頼むか」を整理してくれる業者を選ぶのがポイントです。

• 無料査定：相場の目安を知る（ただし個別事情は加味されない場合があるので確認が必要。）
• 一括査定：複数社比較に便利（回答の前提条件を確認、即時回答がある場合は現地調査がされない場合がある。個別事情が加味されない場合があるので確認が必要。）
• 専門家依頼：違反・境界・接道など論点があるときに有効

容積率・建ぺい率の緩和や解決策：実務で使える方法まとめ（緩和・方法・可能性）

「この土地が気に入ったけど、数字がギリギリ」「中古がオーバーしているかも」というとき、すぐに諦める前に解決策を検討できる場合があります。
ただし、緩和や適法化は誰でも簡単にできるものではなく、役所判断や費用が絡みます。
また、違反を“なかったこと”にする魔法は基本的にありません。
現実的には、法令上の緩和が使えるか、面積を増やせるか、運用で割り切るか、売却戦略を変えるかの選択になります。
ここも地元の不動産業者に相談し、建築士とセットで「できること・できないこと」を早めに仕分けしましょう。

法令上の緩和・例外・許可申請の流れと必要費用（緩和・申請・費用・申請手続き）

建ぺい率・容積率には、角地緩和など一定条件で上限が上がる仕組みがある場合があります。
また接道義務を満たさない場合でも、いわゆる「43条但し書き」のように、許可で建築が認められる可能性があるケースもあります。
ただし許可は自動的に出るものではなく、敷地条件や周辺状況、通行の安全性などを踏まえて判断されます。
申請には図面作成や現況調査が必要で、費用と時間がかかります。
見込みが薄い申請にお金をかけないためにも、地元の不動産業者から建築士につないでもらい、事前相談で可能性を見極めるのが大切です。

• 緩和の例：角地緩和など（地域・条件で異なる）
• 許可の例：接道に関する例外許可（要件あり）
• 費用の考え方：調査費＋図面作成＋申請手数料＋場合により工事費

隣地買い取りや境界調整で面積を確保する方法（隣地・買取・条件・確保）

建ぺい率・容積率は「敷地面積」が分母なので、面積を増やせれば計算上の上限が上がります。
そこで現実的な手段が、隣地の一部買い取りや、越境解消と合わせた境界調整です。
ただし隣地交渉は相手の意向次第で進まず、測量や分筆、登記など手続きも必要になります。
また、買い足した部分が建築上の敷地として有効に使えるか（接道や形状の問題）も確認が必要です。
交渉・測量・登記まで一連で動けるよう、地元の不動産業者に窓口になってもらうとスムーズです。

• メリット：上限面積が増え、プランの自由度が上がる可能性
• デメリット：交渉不成立リスク、測量・登記費用がかかる
• 注意点：買い足しても接道や形状が悪いと効果が薄い

既存不適格を活かす売却・買取・再利用の実務（売却・買取・活用・再建築不可）

既存不適格は「今すぐ違法」ではないため、現状のまま使い続ける、修繕しながら運用する、投資家向けに売るなどの選択肢が残ることがあります。
一方で、将来の建て替え時には現行法に合わせる必要があり、同規模で再建築できない可能性が価格に反映されます。
再建築不可が絡むと、買主がさらに限定され、現金取引や買取業者の検討が現実的になることもあります。
売却を考えるなら、重要事項説明での説明責任があるため、根拠資料を揃えることが大切です。
鳥取市の相場と買主層を知る地元の不動産業者に相談し、仲介が良いか買取が良いかも含めて戦略を立てましょう。

• 既存不適格：資料が揃うほど売却時の説明がしやすい
• 再建築不可：出口戦略（誰に売るか）を先に決める
• 実務：仲介・買取・賃貸継続の比較が重要

ハウスメーカー・設計士・不動産業者と進める現実的なプラン（ハウスメーカー・設計・不動産・依頼）

土地探しは「不動産」だけで完結せず、「建築」とセットで考えるほど失敗が減ります。
不動産業者は物件情報と調査の窓口、設計士は法規とプランの整合、ハウスメーカーは工事費と仕様の現実性を担います。
特に建ぺい率・容積率がギリギリの土地は、プランの工夫で住みやすさが大きく変わります。収納の確保についての専門家のアドバイスが重要です。
逆に、容積率オーバー疑いの中古は、建築士のチェックがないと後で詰みやすいです。
まずは鳥取市の地元の不動産業者に相談し、必要に応じて設計士や金融機関まで一緒に動ける体制を作るのが現実的です。

• 不動産業者：用途地域・道路・資料収集・契約条件の調整
• 設計士：法規チェック、プラン作成、適法性の判断
• ハウスメーカー：工事費、仕様、工期、保証の整理

鳥取市の具体ケーススタディ：売買・建築でよくある実例と学び（鳥取市・ケース・事例）

ここでは土地購入で起こりやすい「数字は見たのに失敗した」「既存不適格物件をどう扱うか」のイメージを、ケース形式で整理します。
実例は物件ごとに条件が違うため、同じ結果になるとは限りません。
ただ、どのケースにも共通するのは「購入前の調査」と「地元の不動産業者を中心に専門家をつなぐ」ことが成功確率を上げる点です。
特にローンを使う人は、契約前に金融機関の目線で問題がないか確認しておくと安心です。
気になる土地が出たら、ケースに当てはめて自分の状況を点検してみてください。

ケース１：矮小地に建ぺい率ギリギリで戸建てを建てた間取りプラン（建蔽率・間取り・生活・収納）

駐車2台と庭を確保したい一方で、敷地が大きくなく建ぺい率も高くはない土地でした。
最初は「1階を広く」と考えていましたが、建築面積の上限で希望が入らず、2階の使い方を工夫する方向に転換。
玄関土間収納や階段下収納など、床面積を増やさずに収納量を確保する設計で、生活動線の不満を減らしました。
また、庇やバルコニーの出方で建築面積の扱いが変わる可能性があるため、設計段階で細かく確認しました。
建ぺい率ギリギリの土地ほど、地元の不動産業者と建築側が早期に連携し、数字とプランを同時に詰めることです。建売住宅やモデルハウスなどを複数回見学することも大切です。

• 工夫例：収納は「面積を増やす」より「配置を工夫する」
• 工夫例：2階リビング等で1階の建築面積を抑える
• 注意点：建築面積の算定は素人判断しない

ケース2：既存不適格物件の購入で注意する点と価格相場（既存不適格・相場）

当時は適法に建てられたが、後の法改正で容積率の考え方が変わり、現行基準では同規模で建て替えできない可能性がある物件でした。
売却では「違反建築物ではない」ことを示す資料の整理が重要です。地元の不動産業者に確認済証・検査済証・当時図面・役所の記録などを収集してもらうようにしましょう。

所有者が確認済証・検査済証を紛失していることがあります。築古物件の場合、役所に保存されていない場合があるので、注意が必要です。既存不適格物件も住宅ローン融資が通りにくいため、購入できる人が限定されやすいです。買主には将来の建て替えの際、現在の法令に合った形でしか建築物を建てることはできません。制約をよく理解した上で、購入を決定することが必要です。
相場は一律ではなく「資料の揃い方」「ローンの通りやすさ」で変わるため、地元の不動産業者にしっかり相談することが大切です。

• ポイント：既存不適格と違反建築物を混同しない
• ポイント：根拠資料があるほど買主の不安が減る
• ポイント：価格は“将来の制約”を織り込んで決まりやすい

ケース3：接道義務クリアのために行った土地活用と費用感（接道義務・土地活用・費用・確保）

候補地は立地が良い一方で、道路への接し方が弱く、そのままだと再建築不可の可能性がありました。
地元の不動産業者が道路種別と接道条件を整理し、隣地との協議で通路部分の確保や境界調整を検討。
結果として、測量・分筆・登記などの費用はかかったものの、建て替え可能性を高める方向で着地しました。
このケースの学びは、接道は「買ってから何とかする」が難しく、事前に道筋が立たないなら見送る判断も必要という点です。
費用感は条件で大きく変わるため、地元の不動産業者に見積もりの取り方まで含めて段取りしてもらうと安心です。

• 発生しやすい費用：測量、分筆、登記、場合により工事
• 注意点：隣地交渉は時間がかかることがある
• 判断軸：接道が解決できないなら出口（売却）も厳しくなる

購入後・売却後に備える対応と専門家の選び方（違反建築物・請求・専門家）

土地や物件は、買って終わりではなく、住む・貸す・直す・売るまで続きます。
特に建ぺい率・容積率に不安がある物件は、購入後に「ローンの借り換えができない」「増改築ができない」「売却で揉める」などが起きやすいです。
だからこそ、購入前から“もしもの時の対応”まで想定しておくと安心です。
その中心に置きたいのが、鳥取市の地元の不動産業者です。
地元業者は役所・金融機関・建築士との連携が取りやすく、トラブル時の現実的な落としどころを探しやすいからです。

住宅ローンは通るか？審査でチェックされるポイントと対策（住宅ローン・ローン・通った・審査）

住宅ローン審査では、申込者の年収や勤務先だけでなく、物件が担保として安全かも見られます。
容積率オーバーや検査済証なし、図面不一致があると、担保評価が下がったり、そもそも取り扱い不可になったりすることがあります。
対策としては、事前に資料を揃える、是正可能性を確認する、金融機関を選ぶ、自己資金を増やすなどが考えられます。
ただし、どの対策が効くかは物件と銀行次第です。
鳥取市での実務に慣れた地元の不動産業者に相談し、ローンに強い金融機関や進め方を一緒に組み立てるのが最短ルートです。

• 見られやすい点：検査済証の有無、違反の有無、接道、図面整合
• 対策：事前審査を早めに、ローン特約を付ける
• 対策：必要なら建築士の適法性レポートを用意する

銀行融資の一般的な流れについて押さえたい方は、こちらの記事「初心者向け　鳥取で不動産購入～銀行融資が通るまでの基本的な流れ」がおすすめです。

※住宅ローンの頭金について検討中の方は、こちらの記事「初めての住宅ローン申込：頭金はいくらが安全？目安と決め方」がおすすめです。

違法が発覚した場合の請求・交渉・法的対応（違法・請求・違反・対応）

購入後に違法（違反建築物）が発覚した場合、まずは事実関係の整理が最優先です。
いつ、どの部分が、どの基準に対してオーバーしているのかを、図面と現況で確定します。
そのうえで、売主の説明内容や契約書の条項（契約不適合責任など）を確認し、是正費用の負担や価格調整を交渉する流れになります。
感情的に進めると不利になりやすいので、証拠を揃えて段階的に進めることが大切です。
地元の不動産業者にまず相談し、必要に応じて弁護士や司法書士へつないでもらうと、現実的な解決に近づきます。

• 最初にやること：違反内容の特定（面積・図面・法規）
• 次にやること：契約書・重要事項説明の確認
• 相談先：不動産業者→建築士→必要に応じて法律専門家

信頼できる専門家の探し方：不動産・建築士・司法書士への依頼基準（専門家・不動産・設計・依頼）

専門家選びで大切なのは「鳥取市の実務に慣れているか」と「説明が分かりやすいか」です。
建ぺい率・容積率、接道、既存不適格などは、条文だけでなく役所運用や現地事情が絡みます。
そのため、地元で取引実績がある不動産業者を起点に、建築士や司法書士、土地家屋調査士を紹介してもらう形がスムーズです。
また、メリットだけでなくデメリットや追加費用も先に言ってくれる人は信頼しやすいです。
「この物件は買えるか」だけでなく「所有しはじめた後」まで一緒に考えてくれる地元の不動産業者を選びましょう。

• 不動産業者：役所調査と契約条件の調整が丁寧か
• 建築士：法規チェックの根拠を資料で示せるか
• 司法書士・土地家屋調査士等：境界・登記・権利関係の説明が明確か

最後のチェックリスト：鳥取市で安心して土地・物件を買うための出発点（注意点・検討・資金・目的）

最後に、鳥取市で土地や物件を買う前に最低限押さえたいチェック項目をまとめます。
これを埋めるだけでも、建ぺい率・容積率の見落としや、容積率オーバー物件のローン問題をかなり避けられます。
そして一番大事なのは、早い段階で地元の不動産業者に相談し、役所調査と資金計画を同時に進めることです。
ネット情報だけで判断すると、鳥取市の個別事情（道路、地区計画、運用）を取りこぼしやすいからです。
気になる物件が出たら、申込み前にこのチェックリストを使って確認しましょう。

• 用途地域・建ぺい率・容積率（指定だけでなく道路による制限も）
• 前面道路の種別・幅員・セットバックの要否
• 接道義務を満たすか（再建築不可リスク）
• 中古なら：確認済証・検査済証・図面一式の有無
• 容積率オーバー疑いがあるなら：建築士チェックとローン事前相談
• 契約：ローン特約、調査条項、引渡し条件（是正の有無）
• 相談先：まず地元の不動産業者（必要に応じて専門家連携）

専門用語まとめ（初心者向け）

建ぺい率：敷地に対して、建物を上から見た面積（建築面積）をどこまで広げてよいかの上限です。
容積率：敷地に対して、建物の床面積合計（延べ床面積）をどこまで増やしてよいかの上限です。
建築面積：建物を真上から見たときの面積で、1階床面積と同じとは限りません。
延べ床面積：各階の床面積を合計した面積です。
用途地域：住宅地・商業地など、建てられる建物の種類や規模を決めるエリア区分です。
斜線制限：道路や隣地からの採光・通風のため、建物の高さや形を制限するルールです。
接道義務：原則として一定幅以上の道路に一定長さ接していないと建て替えできないルールです。
違反建築物：建てた当初から基準に合っていない建物（無許可増築なども含む）です。
既存不適格建築物：建てた当時は適法だが、法改正などで今の基準に合わなくなった建物です。
再建築不可：接道義務などを満たさず、原則として建て替えができない土地・建物です。
確認済証・検査済証：建築確認を受けたこと、完成後の検査に合格したことを示す重要書類です。

 

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