この記事は、これから初めて、鳥取で不動産を購入し住宅ローンの融資を受けようとしている方が、銀行に相談に行く前に知っておいた方がよい融資を受けるまでの基本的な流れについてSTEPごとに整理します。
まずは物件探し、購入申込、ローンの事前審査、本審査、売買契約、登記や決済、融資実行という大きな流れを押さえると安心です。
特に地元の不動産業者へ先に相談することで物件の相場感や融資機関の実情、必要書類の揃え方を教えてもらえるため、手続きがスムーズになります。

まず知っておきたい全体のSTEP一覧：事前準備〜融資実行までの流れを図解

以下は典型的なSTEP一覧です。
鳥取の地域事情による日程のズレを想定して余裕を持ったスケジューリングが重要です。
1. 相談・物件見学

2. 購入申込と事前審査申請

3. 売買契約

4. 本審査と現地評価

5. 決済・登記

6. 融資実行・引渡し

という順序が一般的です。
先に地元不動産業者に相談することで、各STEPで必要な書類や地元銀行の傾向、スケジュール調整のコツを教えてもらえます。

鳥取ならではのポイント：地元金融機関やエリア相場が与える影響

鳥取県内では都市部と地方部で不動産の相場や流動性が大きく異なります。
地元金融機関（地方銀行、信用金庫、ろうきんなど）は地域事情に詳しく、地元の不動産業者と連携しているケースが多いため、最初に相談すると有利な情報や融資条件の目安を得られます。
また、物件の担保評価は地域の取引事例や再販性を重視するため、相場把握が審査結果に直結します。

よくある疑問まとめ：借入希望日・転職・審査期間はどうする？

借入希望日の決定や転職直後の申込み、審査期間の目安など、初めての人が抱きやすい疑問に対して実務的な回答をまとめます。
転職直後は勤続年数で不利になる場合があるため、可能なら一定期間勤務継続後に申込みするか、募集金融機関に事前相談を行ってください。いきなり自分で金融機関に相談に行くことに不安がある場合、ここでも不動産会社があなたの代わりに、金融機関に質問してくれるので、安心です。
審査期間は事前審査で数日〜2週間、本審査で1〜3週間程度が目安になりますが、書類不備や物件調査で延びることがあります。

事前準備：資金計画と必要書類（住宅ローン申込み前に必須）

融資申込前の事前準備は合格の鍵です。
自己資金の確認、諸費用の見積もり、月々の返済シミュレーション、借入可能額の概算を早めに行い、不動産業者と金融機関の事前相談をセットで進めると安心です。
地元不動産業者が金融機関とのパイプを持っていることが多いので、資金計画の段階でまず相談することを強くおすすめします。

収入・信用情報のチェックと年収目安：審査通過のための基礎

審査では年収、勤続年数、雇用形態、他借入の有無、クレジット履歴などが重要視されます。
目安として、年収の約25〜35％が住宅ローン返済に充てられる範囲とされ、多重債務がある場合は借入上限が下がる点に注意が必要です。
事前に信用情報を確認して延滞履歴や不審な記録がないかチェックし、必要なら修正や説明準備をしておきましょう。

必要書類一覧（本人確認・収入証明・住民票・物件資料・売買契約書）

一般的に必要な書類は以下の通りです。
本人確認書類（運転免許証等）、所得証明（源泉徴収票、確定申告書）、住民票、印鑑証明、物件に関する書類（重要事項説明書、売買契約書、登記事項証明書）等が必要です。
金融機関によっては追加資料を求められるため、地元不動産業者と連携して事前にチェックリストを作ると手戻りが減ります。

• 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード）
• 源泉徴収票または確定申告書
• 住民票・印鑑証明
• 物件資料（重要事項説明書・図面）
• 売買契約書（契約内容を確認するため）

諸費用・手付金・今後発生する費用の見積もりと控除の確認

物件価格以外にも仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、印紙税、火災保険料、固定資産税の清算、引越費用など諸費用が発生します。
一般的に諸費用は物件価格の5〜10％程度を見込んでおくと安心です。
また住宅ローン控除や各種減税を受けられる要件を確認し、年末調整や確定申告に備えて領収書や契約書類を整理しておきましょう。

物件別の融資フロー：新築・注文住宅・建売・中古・土地・マンションの違い

物件の種類によって必要な手続きや融資スケジュールが変わります。
新築や注文住宅はつなぎ融資が必要になる場合があり、建売や完成済物件は融資実行が比較的シンプルです。
中古物件は検査やリフォーム費用の扱い、マンションは管理状況や修繕積立金の確認が重要となります。
土地購入は担保評価の難易度が上がるため、設計や建築費の見込みを含めて早めに相談してください。

新築・注文住宅の流れとつなぎ融資の必要性（建築中の資金手当）

注文住宅や建築中の物件では、建築費の支払いが複数回に分かれるため『つなぎ融資』を利用するケースが多いです。
つなぎ融資は建築期間中の資金を一時的に借りる仕組みで、完成時に本融資へ切り替える手続きが必要です。
建築スケジュールと融資のタイミングを不動産業者、ハウスメーカー、金融機関で事前に合わせることが重要です。

建売住宅・完成済物件のメリット・デメリットと融資スケジュール

建売や完成済物件は引渡しまでの工程が短く、融資実行日が明確になりやすいのがメリットです。
一方で現地調査で不具合が見つかった場合の調整や、瑕疵担保の確認が必要です。
融資は本審査通過後、決済日に合わせて実行されるため、決済日を売主と金融機関で確定しておくことが欠かせません。

中古物件・マンション：評価・検査・担保設定のポイント

中古物件やマンションは築年数や耐震性、管理状態が担保評価に大きく影響します。
建物の劣化が激しい場合、担保評価が低くなるか、リフォーム費用を融資に含める条件が必要になる場合があります。
マンションでは管理組合の財務状況や大規模修繕の予定が審査でチェックされるため、重要事項説明書や管理規約を確認しておきましょう。

土地購入＋建築ローンのケース：設計・着工・完成までの段階と条件

土地を先に購入して後から建築する場合、土地購入ローンと建築ローンの組み合わせや借り換えが必要になることがあります。
金融機関は着工前の設計図・見積書・施工会社の情報を求め、工事の進捗に応じて融資を分割実行する場合があります。
土地の担保評価は周辺の成約事例や用途地域で大きく変わるため、地元不動産業者に相場確認を依頼しましょう。

審査の流れを詳解：事前審査→本審査→融資実行（期間とチェック項目）

審査は大きく事前審査（仮審査）と本審査に分かれます。
事前審査は年収や借入状況で概ねの融資可否を判定し、本審査は書類確認や物件評価、担保設定の詳細確認が行われます。
審査期間は金融機関や物件の状態で変わるため、事前に不動産業者と相談して日程の余裕を確保しておくと安心です。

事前審査で見られる項目：勤務先・勤続年数・年収・信用情報

事前審査では主に申込者の属性を確認します。
具体的には勤務先、勤続年数、年収、他のローンやクレジット状況、過去の延滞履歴などがチェックされます。
自営業や業績に変動がある職種は追加の収入証明を求められることがあるため、事前に必要書類を揃えておくとスムーズです。

本審査で必要な書類・現地調査・担保評価とは

本審査では詳細な書類確認と物件の評価が行われます。
司法書士による登記情報、建物の検査報告、地盤や瑕疵に関する資料、管理費や修繕積立金の状況などが審査対象です。
担保評価は金融機関の査定基準に基づいて行われ、評価額に応じて借入可能額や金利条件が変わることがあります。

審査にかかる期間の目安と審査で落ちる主な理由と対策

事前審査は数日〜1週間、本審査は1〜3週間が一般的な目安です。
審査落ちの主な理由は年収不足、勤続年数不足、信用情報の問題、物件の担保評価が低いことなどです。
対策としては自己資金を増やす、連帯保証人や担保提供者を検討する、信用情報の確認と事前修正、物件条件の見直しが有効です。

審査通過後の手続きと住宅ローン融資実行日の決め方

審査通過後は金銭消費貸借契約（ローン契約）の締結、登記手続きの準備、決済日の最終調整を行います。
融資実行日は売買契約や引渡し日と合わせて設定され、司法書士や売主、金融機関の都合を調整して決めます。
鳥取の地方では各関係者のスケジュールに余裕を見て日程設定するのが現実的です。

金融機関の選び方：銀行・ろうきん・フラット35・地元金融機関の比較

金融機関選びは金利、手数料、審査基準、フレキシビリティ、地元ネットワークの有無を比較して決めます。
地方銀行や信用金庫、労働金庫（ろうきん）、フラット35など選択肢があるため、複数機関に相談して比較見積もりを取ることが重要です。
特に鳥取では地元金融機関の地域知識が審査や手続き面で有利に働くケースが多いため、まず地元不動産業者に紹介してもらうのがおすすめです。

各金融機関の特徴と向いているケース（固定金利／変動金利）

以下は一般的な特徴です。

金融機関の特徴

地方銀行・信用金庫は地域密着で融通が効くことがある一方で金利や手数料が機関により差があります。
都市銀行は商品が豊富でオンライン手続きが便利、ろうきんは勤労者向けの優遇がある場合があります。（※最近は、地方銀行もインターネットでの手続きができる場合も増えてきています。）

固定金利・変動金利の特徴

固定金利は将来の金利上昇リスクを抑えたい人向け、

変動金利は当初の金利負担を抑えたい人向けです。

 

鳥取にはどのような金融機関があるか

鳥取には以下の金融機関があります。

鳥取市にある都市銀行…みずほ銀行 鳥取支店

鳥取市にある地方銀行…鳥取銀行　山陰合同銀行　島根銀行

鳥取市にある信用金庫…鳥取信用金庫

鳥取市にある信託銀行…三井住友信託銀行 鳥取支店

ゆうちょ銀行

鳥取いなば農業協同組合（JA鳥取いなば）

西日本信用漁業協同組合連合会（JFマリンバンク）

中国労働金庫（中国ろうきん）　

フラット35やろうきんを選ぶメリット・デメリット

フラット35のメリットは最長35年の固定金利で返済計画が立てやすいこと、審査基準が明確で利用しやすい点です。
デメリットは当初の金利が民間の変動金利より高めであることと、事務手続きが増える場合がある点です。
ろうきんは勤労者にとって有利な金利や手数料での提供が期待できるものの、加入条件や利用対象が限定される場合があります。

鳥取で相談できる窓口・無料相談の活用法と比較ポイント

鳥取市や各自治体の住宅相談窓口、地元不動産業者、銀行の住宅ローン窓口、消費生活センターの情報などを活用してください。
無料相談を利用する際は、事前に希望条件や概算の収支をまとめておくと時間を有効活用できます。
比較ポイントは金利だけでなく保証料、団体信用生命保険の内容、繰上返済手数料、審査の柔軟性などを総合的に見ることです。

プラン選択の実務：金利試算・返済シミュレーションの作り方

複数金利パターンで返済シミュレーションを作成し、月々の負担、総返済額、金利変動時の影響、繰上返済の効果を比較しましょう。
エクセルや金融機関のシミュレーターを使って、固定金利と変動金利、ボーナス併用返済のケースを並べると判断しやすくなります。
地元不動産業者や銀行の窓口で試算を依頼し、第三者の視点でリスク評価を受けるのがおすすめです。

※借入をする際の、頭金をいくらにするのかをお悩みの方には、こちらの記事「初めての住宅ローン申込：頭金はいくらが安全？目安と決め方」がおすすめです。

契約から融資実行までの手続き：売買契約・金銭消費貸借契約・決済・登記

売買契約締結から融資実行までには司法書士や金融機関、売主・買主の調整が必要です。
手付金の授受、売買契約の特約条項、ローン特約の記載、登記手続きの準備などを丁寧に進めると当日の混乱を避けられます。
鳥取の地場事情を踏まえ、関係者間で日程調整を早めに行い、必要書類の最終チェックをしておきましょう。

売買契約締結〜手付金・申込みから契約までの流れ

購入申込を行い、条件交渉が整えば売買契約を締結します。
契約時には手付金の授受、契約書への署名押印、重要事項説明書の確認が行われます。
ローン特約を付けることで本審査が通らなかった場合の契約解除や手付金の扱いについて保険をかけることができます。

金銭消費貸借契約と必要書類、司法書士の関わり方

金銭消費貸借契約は金融機関と借主の間で結ぶ借入契約で、借入額、金利、返済方法、担保設定などが明記されます。
司法書士は登記手続きや抵当権設定のために関与し、決済当日に登記識別情報の確認や必要書類の取りまとめを行います。
事前に司法書士の費用やスケジュールを確認しておくことが重要です。

住宅ローン融資実行日と借入希望日の決め方・変更手順

融資実行日は売主と買主、金融機関、司法書士の都合を合わせて決定します。
変更が必要な場合は早めに金融機関へ連絡し、決済日や登記のスケジュールを再調整することが必要です。
変更手続きは書類の再提出や手数料が発生することがあるため、余裕を持った日程設定をしましょう。

決済・引き渡し・入居の当日の流れと必要な手続き・費用

決済当日は金融機関から買主口座への融資実行、売主への残代金支払い、登記手続きの実施、鍵の引渡しなどが同日中に行われます。
当日は印鑑証明や実印、身分証明書、残金の振込指示書等の持参が必要です。
また決済手数料や仲介手数料、登記費用などの最終費用を準備しておきましょう。

返済計画・リスク管理と税制メリット（分割返済・延滞時の対応）

返済計画は家計全体のキャッシュフローを踏まえて長期的に設計することが重要です。
繰上返済や返済期間短縮の効果、返済負担が増えた場合の対応策、保険や保証の見直し、税制優遇（住宅ローン控除）についても理解しておきましょう。
リスクに備えた生活防衛資金の確保と、定期的な返済シミュレーションの見直しをおすすめします。

返済プランの立て方：分割払い・繰上げ返済・返済額シミュレーション

返済プランは毎月の支出・収入のバランスを基に作成します。
繰上返済を活用すると総利息を減らせますが、手数料やライフプランも考慮して実行する必要があります。
初期に返済額を低く抑えるか、早期完済を目指すかでプランが変わるため、複数のシナリオで試算しておくと安心です。

延滞や返済負担が増えたときの対応策とリスク管理

収入減や病気・失業などで返済が困難になった場合は、まず金融機関に相談して返済条件の見直し、返済猶予、金利見直しなどの対応を打診してください。
自己判断で滞納を続けると信用情報に記録が残り、将来の借入に不利になります。
保険（就業不能保険等）や緊急時の貯蓄でリスクに備えることが重要です。

住宅ローン控除など税制メリットの適用条件と手続き

住宅ローン控除は年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される仕組みで、適用要件や控除期間は商品や制度改正で変わります。
適用には登記事項証明書や借入金の明細、確定申告書類の提出が必要になるため、事前に税務署や税理士に相談して必要書類を確認してください。

不動産投資や賃貸運用でローンを組む際の注意点

投資用ローンは居住用ローンと審査基準や金利体系が異なります。
賃料想定、空室リスク、運営コスト、減価償却や税務処理の違いを踏まえて収支計画を慎重に作成する必要があります。
鳥取の地域性を踏まえた需要見通しを地元不動産業者に確認することが成功の鍵です。

ケース別Q&Aと初心者が陥りやすい注意点（鳥取版）

ここでは具体的なケース別Q&Aを通じて、鳥取で初めて融資を受ける人が陥りやすい落とし穴と回避法を紹介します。
借入希望日の決め方、転職直後の申込、書類不備の対処、審査落ち後の再チャレンジ方法などを具体例で示します。
特に鳥取では地元不動産業者に早期相談するだけで多くの問題が解決することが多いため、その点は繰り返し強調します。

借入希望日はいつにする？先行着工や変更は可能か？

借入希望日は売買契約や引渡し日を基準に決めますが、先行着工やスケジュール変更がある場合は早めに金融機関へ連絡して調整します。
変更は可能ですが、書類再提出や日程変更手数料が発生することがあるため、余裕を持って設定してください。
地元不動産業者を介して金融機関と調整するとスムーズです。

転職・年齢・信用情報に関する審査上の疑問と対応策

転職直後や短期間の勤続年数は審査で不利になる場合があります。
対策としては、転職後の収入が安定していることを示す資料や、前職の所得資料を用意する、または勤務先からの在籍確認が取れるように準備することが有効です。
信用情報に問題がある場合は事前に確認して説明資料を用意すると審査時に好印象を与えられます。

書類不備・審査落ちの具体的ケースと再チャレンジの流れ

書類不備は最も多い原因の一つで、住民票の期限切れ、印鑑証明の不足、所得証明の不備などが挙げられます。
審査落ちの場合は理由を確認し、必要書類を整えたり自己資金を増やしたり、別の金融機関へ再申請することが一般的な対応です。
地元不動産業者や住宅ローン相談窓口に同行してもらうと再申請がスムーズになります。

最短で融資を通すためのチェックリスト（STEP毎の必須項目まとめ）

最短で融資を通すためには、事前準備の徹底が不可欠です。
チェックリストとして、自己資金の確認、信用情報の事前チェック、必要書類の事前収集、物件関連書類の準備、複数金融機関への仮審査申込み、司法書士の予約、引渡し日程の仮押さえなどを挙げられます。
初めての住宅ローンを組む場合、分からないことがあるのは当然のことです。金融機関に質問してもいい内容なのかどうかなど不安に思うこともあると思いますが、特に最初に地元の不動産業者へ相談することで、これらの項目を効率良くクリアできます。ぜひ鳥取駅前の不動産会社有限会社不動鳥取へご相談下さい。他社の物件であっても、仲介も可能ですので、お気軽にご相談下さい。