この記事は、鳥取市で土地探しを始めたばかりの方向けに、建ぺい率と容積率の基本から容積率オーバーが与える売買・ローン影響、調べ方や対応までをわかりやすくまとめた入門ガイドです。3分くらいで、サクッと読むことができるように、できるだけ簡単にまとめた入門ガイドです。専門家に相談する前に、短時間で大事なポイントを押さえたい方も、まずここで基礎を確認してください。

※この記事の内容について、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事「鳥取市の土地で失敗しない！建ぺい率・容積率の超基本」がおすすめです。

鳥取市の土地で失敗しないための前提：『建ぺい率』と『容積率』の超基本解説（鳥取市 土地 建ぺい率 容積率 物件 売買）

建ぺい率とは何か？定義・計算方法と建蔽率（けんぺいりつ）の上限（面積・建築面積・規定）

建ぺい率は、土地面積に対して建物の「建築面積」が占める割合です。

例えば…

土地100平方メートルで建ぺい率80％なら、建築面積は最大80平方メートルまでしか建てられません。

容積率とは何か？延べ床面積・床面積の計算方法と比率の意味（容積・延べ床面積・m2）

容積率は、土地面積に対して建物の「延べ床面積（のべゆかめんせき）」がどれだけ建てられるかを示す割合です。

例えば…

土地100平方メートルで容積率80％なら、延べ床面積合計80㎡までOK、

容積率200％なら、延べ床面積は合計200平方メートルまでOKです。

鳥取市でよくある用途地域ごとの規制と現行のルール（用途地域・規制・市区町村）

用途地域はその土地で可能な建物の種類や規模を決める市のルールです。
鳥取市内でも、低層住宅地、商業地、工業地域などに分かれており、地域によりそれぞれ建ぺい率や容積率の上限が違います。
…例えば、

低層住宅地は建ぺい率50%・容積率100%前後、商業地域は建ぺい率80%・容積率300%などの例が多いですが、正確な数字は該当地の都市計画図で確認してください。
用途地域は将来の地域環境や資産価値にも影響するので、購入前に役所で用途地域を調べることが重要です。
地区計画などその地域限定のルールもあるため、地元の不動産業者に相談するのがおすすめです。

斜線制限・高さ制限・接道義務が与える影響（斜線制限・高さ・接道義務・前面道路）

建物の高さや形は建ぺい率・容積率だけで決まるわけではありません。
斜線制限は隣地の日照や通風を守るために高さを制限するもので、建物の上部を斜めに抑える形になります。
高さ制限や高度地区もあり、同じ容積率でも形の違う建物しか建てられないことがあります。
接道義務は土地が幅員のある道路に一定の長さ以上接していることを求める規定で、これが満たせないと建築確認が下りにくくローンも通りにくくなります。
前面道路の幅員や道路種別は必ず確認しましょう。

容積率オーバー・建ぺい率オーバーとは？違反の種類と法的影響（容積率オーバー・罰則・違法建築物）

容積率オーバーが見つけやすいタイミング

容積率オーバーは、建築確認申請や登記、売買時の調査で発覚しやすいです。
購入後に発覚した場合は、買主から売主への損害賠償請求や是正命令の対象になることがあります。

違反の場合の罰則・改善命令・取り壊しリスク（罰則・違反・改善）

建築基準法違反がある場合、役所から改善命令や使用停止命令・取り壊し命令が出ることがあります。罰則がある場合もあります。

既存不適格建物と違法建築物は違う（既存不適格・再建築不可・中古物件）

簡単に言うと、既存不適格建物と違法建築物の２つの違いは、建築時点のルールに従って建築されているかどうかです。

既存不適格物件過去の法律や申請の経緯で現状が容認されている場合があります。
既存不適格は現状維持であれば取り壊されないことが多いものの、壊して同じものを建て直すことができない『再建築不可』となるケースがあります。
中古物件を買う場合は、再建築ができるかどうか、将来的に増改築が可能かを必ず確認してください。
住宅ローンの審査でも再建築不可は評価が低くなるため、事前に金融機関や不動産業者に確認するべきです。

中古物件や容積率オーバー物件の実務リスク（中古物件・容積率オーバー・デメリット）

違反建築物が売却や住宅ローン審査に与える悪影響（売却・住宅ローン・ローン）

ローンが通りにくい。

担保評価が下がる。

売却時、売れにくく価格が下がりやすい。

買主もローンが通りにくいので、買うことができる人が限られます。また、　担保価値が下がりやすいので、売買価格も下がりやすいです。

再建築や増改築が制限される。

是正工事費用、行政への手続き費用、専門家（建築士・行政書士）への相談費用、場合によっては取り壊し費用が必要な場合があります。

土地購入前に必ず行う調べ方とチェックリスト（調べ方・計算方法・接道義務）

役所で確認する書類と申請情報（建築基準法・用途地域・都市計画・請求）

購入前には市役所（鳥取市）の都市計画課や建築課で以下の書類を確認してください。
用途地域図、建築基準法に基づく制限、道路の種別・幅員、過去の建築確認や検査済証の有無、登記簿（地積測量図）などです。
これらの情報は現地の規制や再建築の可否を判断する基礎になります。
情報が不明瞭な場合は、建築士や行政書士に代行確認を依頼することも可能です。

土地面積・前面道路の幅員・接道の確保チェック（前面道路・道路・幅員・確保）

土地面積の実測値、前面道路の幅員、接道の長さは建築可能性に直結します。
接道義務は一般に建築物が道路に一定長さ以上接していることを求め、これが満たせないと建築確認が得られません。
道路が私道か公道かでも扱いが変わる場合があります。
前面道路の幅が狭いと建築基準法上の道路でない可能性があり、既存建物でも再建築不可となる場合があります。
これらは見落としやすいポイントなので、必ず役所と専門家と両方で確認してください。

住宅ローンは通るか？審査でチェックされるポイントと対策（住宅ローン・ローン・通った・審査）

金融機関は審査で見る主なポイントは建築確認の有無、既存不適格かどうか、土地の用途地域、接道状況、再建築の可否、担保評価などです。
違法状態があると融資がでない、土地評価のみで融資額が低くなることがあります。
対策としては、是正可能な違反は改修して整備する、43条但し書き申請などで再建築の道を探る、あるいは現金や専用の融資商品を検討するなどが考えられます。

違法が発覚した場合の請求・交渉・法的対応（違法・請求・違反・対応）

購入後に違法が発覚した場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償、修補請求を行うことが可能です。
売買契約時の重要事項説明や瑕疵担保条項が対応の鍵になります。
交渉で解決しない場合は専門家（弁護士・司法書士）を通じた法的手続きが必要になることもあります。
地元の信頼できる不動産業者に相談することを強くおすすめします。

最後のチェックリスト：鳥取市で安心して土地・物件を買うための出発点（注意点・検討・資金・目的）

建ぺい率・容積率に関係して、購入前に必ず確認する項目のリストは6項目あります。

これらをクリアにした上で契約することでリスクを大幅に減らせます。
迷ったら地元の不動産業者や建築士に相談するのが最も確実で安全です。

• 用途地域の確認は市役所で行う。
• 接道義務は要チェック。
• 容積率オーバーは将来の再建築を制限する。
• ローン審査は建物の適法性を重視する。
• 地元不動産業者への相談を優先する。

ご自身で調べるよりも、不動産会社に任せたい！そう思われた方は、この記事を執筆している有限会社不動鳥取へご相談下さい。

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※この記事の内容について、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事「鳥取市の土地で失敗しない！建ぺい率・容積率の超基本」がおすすめです。

専門用語まとめ

建ぺい率：土地面積に対する建築面積の割合を表す数字です。
容積率：土地面積に対する延べ床面積の割合を表す数字です。
既存不適格：建物が建てられた当時は法律に適合していたものの、その後の建築基準法の改正や都市計画の変更により、現在の法令基準に適合しなくなった建築物の状態。
違反建築物：法に適合していない建物で是正命令や罰則の対象となる可能性がある建物。
接道義務：建築物が道路に一定の長さ以上接している要件です。